Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement pour le mois de septembre, n'a fait que confirmer ce que l'on observait tout le mois dernier. Les banques ont ralenti la remontée des taux d'emprunt immobilier, même si en réalité on s'aperçoit d'une hausse de 2 points de base. Cette différence est surtout due à l'arrivée toujours plus nombreuse des primo accédants, même si les agences peuvent se permettre de devenir plus sélectives. On voit ainsi que la durée des remboursements diminue légèrement, et que le coût du crédit s'abaisse également d'un mois à l'autre. Il reste toutefois élevé par rapport à l'année dernière, mais ce n'est pas mauvais signe. La remontée des taux immobiliers fait une pause Moyenne à 2,19 % en septembre 2015 La remontée des taux d'emprunt a été officialisée en juillet, lorsque pour la première fois depuis de longs mois la barre est remontée à 2,06 %. Les banques ont lentement continué à ajuster leurs conditions, soucieuse de ne pas être plus chères que leurs concurrentes. Après 2,17 % en août, l'inflation s'est ralentie en septembre à une moyenne de 2,19 %. Pourtant selon l'observatoire CSA/Crédit Logement responsable du rapport, il ne s'agit que d'un signe de la présence des primo accédants. Traditionnellement les barèmes de taux des enseignes bancaires leur réservent des conditions moins bonnes que celles des secundo accédants. La légère hausse de 2 points de base montrerait donc qu'ils sont plus nombreux qu'auparavant, mais que les prêteurs ont bien décidé de faire une pause dans leurs politiques d'ajustement des taux, tout du moins pour l'instant. Légère baisse de la durée moyenne des remboursements En août on constatait que les emprunteurs s'étaient engagés en moyenne sur 216 mensualités. Un mois plus tard ils souscrivent des contrats de prêt sur 209 mois, ce qui comprend à la fois les investisseurs et les accédants. Dans le neuf la durée d'emprunt moyenne s'est même abaissée de 10 mensualités, ce qui est sans doute un signe de la présence nombreuse des investisseurs immobiliers. La fédération des promoteurs rappelle que ces derniers sont désormais responsables de plus de 50 % des ventes de logements neufs, et applaudissent la souplesse de la loi de défiscalisation Pinel. L'accédant à la propriété dans l'ancien a lui aussi réduit la durée moyenne de ses remboursements, mais de 3 mois. En septembre il s'est engagé sur des contrats de prêt immobilier de 225 mois. Globalement les ménages continuent d'emprunter sur 20 à 25 ans (34,8 %), ou sur 15 à 20 ans (26,7 %). La part des remboursements sur 10 à 15 ans augmente (13,2 % ), ce qui peut être attribué aux secundo accédants et/ou aux investisseurs immobiliers. Le coût relatif du crédit diminue Malgré des taux d'emprunt plus intéressants que l'année dernière à cette époque, le coût relatif du crédit est passé de 3,75 à 3,79 années de revenus. Cette différence s'explique par le fait que la baisse des taux permet à des ménages de réaliser leur projet immobilier, même s'ils perçoivent un salaire inférieur à ceux des emprunteurs de l'année dernière. Leur présence fait donc mathématiquement baisser la moyenne, encore que l'on observe une différence d'un mois à l'autre. Car en août le coût relatif du crédit immobilier s'établissait à 3,85 années de revenus. Il a donc baissé en septembre, ce qui peut s'expliquer par un comportement plus sélectif des banques. Ces dernières ayant réalisé leurs objectifs, elles donnent désormais priorité à une certaine catégorie de revenus, s'intéressant à l'épargne potentielle que peuvent souscrire ces nouveaux clients. Que vont faire les banques dans les semaines qui suivent ? Stratégie attentiste pour soutenir le marché ? Bien heureux celui qui peut prédire aujourd'hui sans se tromper ce qui se produira demain. En matière d'évolution des taux de prêt immobilier, il n'y a que 3 possibilités : une remontée, une stagnation, une baisse. Ce dernier scénario est improbable, car les banques récoltent aujourd'hui le fruit de leurs efforts du début de l'année 2015. L'année dernière à cette époque la BCE (Banque Centrale Européenne) avait abaissé son taux de refinancement à 0,05 %, du jamais vu. Mais l'infatigable Mario Draghi a continué sur sa lancée, en lançant un programme massif d'achat de dettes souveraines auprès des banques européennes. Ces dernières se sont donc retrouvées avec une immense trésorerie à faible coût, et en ont profité pour afficher des taux immobiliers promotionnels. Mais les soldes sont terminées, aujourd'hui elles en profitent pour filtrer leur clientèle et augmenter leurs marges, tout en jouant la prudence. Il ne serait pas surprenant que la remontée des taux continue à un rythme similaire, qui resterait surtout l'expression d'une stagnation des conditions du marché. L'exemple de l'immobilier neuf ou la responsabilité des banques Alors que la moyenne des taux d'emprunt a donc légèrement progressé ce mois-ci, en revanche le taux de crédit immobilier neuf et descendu de 2,21 % à 2,18 % en septembre. Un ajustement à la baisse de 3 points de base, que l'on peut difficilement dissocier de la hausse des prix du m² neuf. Il est clair que les spécialistes des banques suivent de près les évolutions des prix de vente, soucieux de ne pas enrayer la progression du marché. Or les chiffres des évolutions des prix des logements neufs sont sans appel : il y a inflation. Globalement l'ajustement de +1,1 % n'est pas si important, mais certaines données font hausser les sourcils. Ainsi les studios neufs se sont vendus +5,9 % plus cher au 2e trimestre 2015, par rapport à la même période en 2014. Ils sont même 1000 €/m² plus onéreux que les 2 pièces, le ministère du logement considère que la moyenne est désormais à 4917 €/m². Il est donc possible que les banques aient dû faire des efforts sur leurs taux d'emprunt, afin de se conformer à la capacité d'emprunt des demandeurs. Toujours moins d'apport personnel Lorsque l'on achète un bien immobilier à but résidentiel, il est toujours nécessaire de disposer d'un apport personnel, destiné à couvrir au moins les frais de notaire. Mais les banques sont de plus en plus compréhensives, d'une part parce qu'elles recherchent la clientèle des jeunes ménages, d'autre part parce qu'elles aimeraient bien utiliser une partie de leur épargne sur leurs propres produits bancaires. Ainsi le montant de l'apport personnel du prêt immobilier a diminué de -8 % de janvier à septembre, par rapport à la même période l'année précédente. Et ça marche, car le nombre de contrats de prêts accordés est en progression de +30,8 % sur 1 an.