Le point sur l'immobilier en région parisienne

L'Île-de-France représente la zone d'habitation la plus peuplée de l'Hexagone, le bassin d'emploi le plus fourni, et les niveaux de salaires parmi les plus élevés. Alors dès que l'on s'y presse pour devenir propriétaire, les prix de l'immobilier repartent à la hausse. C'est ce que constatent les notaires de la région parisienne, avec une inflation généralisée à tous les types de logements, et tous les départements. Toutefois ils tempèrent en rappelant qu'il est encore trop tôt pour annoncer la fin officielle de la baisse des prix, même s'ils prédisent que la tendance continuera à l'automne. D'ailleurs sur 1 an le montant des transactions reste en baisse partout, même à Paris.

Les ventes d'immobilier cartonnent en Île-de-France

Les appartements anciens s'arrachent en petite couronne

La note de conjoncture des notaires sur la période de mai à juillet 2015, montre une progression importante des ventes d'appartements anciens sur toute la région parisienne. Dans la capitale les études ont entériné 9760 transactions de mai à juillet dernier, ce qui est 23 % de mieux que la même période l'année précédente.

Mais la progression est encore plus impressionnante en grande couronne, où les 12 560 transactions représentent une hausse de +29 % des ventes. En grande couronne les notaires n'ont pas chômé non plus, ils ont enregistré 8650 ventes d'appartements anciens en 3 mois, soit une progression de +27 % par rapport à la même période en 2014.

Les maisons anciennes vedettes de la grande couronne

Prix de l'immobilier oblige, on vend beaucoup moins de maisons anciennes en petite couronne. De mai à juillet dernier les études notariales locales ont enregistré 3660 transactions, ce qui représente tout de même une progression de +6 % par rapport à l'année dernière.

Pendant ce temps le marché de la maison ancienne continue son envol sur les 4 départements de la grande couronne. En 3 mois 11 140 biens immobiliers ont ainsi changé de propriétaire, soit une hausse de +20 % des transactions.

Et les prix du m² repartent à la hausse

Légère inflation sur les appartements anciens

En 3 mois le prix des appartements anciens a augmenté de +0,7 %, et ce sur tous les départements de l'Île-de-France. Il s'agit donc d'un véritable effet inflationniste constaté à fin juillet, par rapport au montant des transactions conclues à fin avril.

Dans le Val-de-Marne (94) la médiane s'établit à 4130 €/m², en augmentation de +1,2 % sur 3 mois. Mais la reprise est surtout effective en Seine-Saint-Denis (93), qui après plusieurs mois de baisse voit ainsi le prix de ses appartements anciens gagner +1,3 % à fin juillet, s'établissant à 3170 €/m².

Ailleurs en grande banlieue l'ajustement le plus fort se situe du côté de l'Essonne (91), ou suite à une augmentation de +1,2 % le m² médian s'établit à 2580 €. Le marché du département rejoint ainsi celui de la Seine-et-Marne (77), qui après une remontée de +0,5 % voient lui aussi sa médiane à 2580 €/m².

À Paris (75) la transaction médiane s'établit désormais pour un montant de 7980 €/m², une progression de +0,7 % en 3 mois.

Les maisons anciennes continuent leur correction

Le phénomène inflationniste observé depuis plusieurs mois sur les maisons anciennes, ne semble pas se calmer. De mai à juillet les notaires ont constaté que le prix de vente médian a augmenté de +1,8 % sur toute l'Île-de-France, comparé à la période février–avril 2015.

La progression est donc forte sur 3 mois, particulièrement dans les Hauts-de-Seine (92). Dans le très prisé ouest parisien les maisons se vendent désormais en médiane à 565 900 €, soit un ajustement de +3,4 % sur 3 mois.

En grande banlieue il faut aller dans les Yvelines (78) pour trouver la plus forte progression, avec +2 % pour finir à une transaction médiane de 355 400 €. En revanche l'ajustement est plus modéré en Seine-Saint-Denis (93), où les notaires constatent un prix médian de 257 800 €, en progression de +0,7 % sur 3 mois.

Pourtant les prix de l'immobilier restent en baisse sur 1 an

Plus de 2 % moins cher que l'année dernière

Si l'argument de l'effet inflationniste est prisé par beaucoup d'agents immobiliers, les notaires ne s'y aventurent pas. En rappelant l'effet de saisonnalité, ils considèrent que l'on assiste en fait à une baisse généralisée de -0,2 % sur 3 mois. Ils considèrent ainsi « prématuré de conclure à une inversion durable de tendance ».

Car pour l'instant force est de constater qu'à la fin juillet, le prix des appartements anciens à Paris reste de 2,6 % inférieur à celui que l'on observait à la fin juillet 2014. On constate même que les prix sont en baisse sur tous les départements de l'Île-de-France, les Yvelines (78) étant le plus touché avec une chute de -3,9 % sur 1 an. Sur l'ensemble la Seine-Saint-Denis (93) fait mieux, avec une baisse des prix « limitée » à -1,8 % sur 12 mois.

Si les transactions sur les maisons anciennes résistent mieux, elle reste toutefois à la baisse sur 1 an. Ainsi malgré le revers de situations observées ces 6 derniers mois, les prix restent en chute de -3,4 % en Seine-Saint-Denis (93).

Ils ont d'ailleurs tendance à diminuer au-delà des 2 % sur toute la petite couronne, mais résistent mieux en grande couronne. En 1 an les maisons anciennes du Val-d'Oise (95) n'ont perdu « que » -1,8 %, s'établissant désormais à 266 300 €.

Mais la hausse des prix va perdurer cet automne

La lecture des avants contrats conclus cet été avait déjà permis aux notaires d'anticiper une hausse des prix de l'immobilier à Paris, dans leur dernière note de conjoncture. On parlait de 8090 €/m² en octobre contre 7980 €/m² en juillet, et il semble que la courbe ira finalement s'inverser dans la capitale à fin novembre, à 8060 €/m².

Et Paris sera bien la seule exception de toute l'Île-de-France. Car les projections des notaires à la fin novembre anticipe une remontée à 5340 €/m² dans toute la région, contre 5270 € à fin juillet. Il est donc logique de conclure que cette inflation est en train de se dérouler en ce moment, les acheteurs de certains départements doivent s'en rendre compte.

Dans le Val-de-Marne (94) les prix des appartements anciens passeraient ainsi de 4130 €/m² à 4230 €/m². Dans les Hauts-de-Seine (92) l'ajustement serait encore plus fort, de 5170 €/m² à 5290 €/m².

Les maisons anciennes ne feront pas exception, car à la lecture des avants contrats les notaires constatent que la transaction médiane devrait augmenter de 3400 €. L'ajustement continuera en Seine-et-Marne, où il faut désormais s'attendre à signer une transaction médiane à 233 000 €.

Mais après l'automne viendra l'hiver, période généralement peu propice à l'achat immobilier. Il sera intéressant de constater l'incidence de la dernière saison de l'année sur le comportement des acquéreurs.