Ce que l'UFC - Que Choisir reproche au cautionnement des prêts immobiliers

Dans un article paru lundi, UFC Que Choisir dénonce le système de la caution du prêt immobilier. L'association de consommateurs reproche entre autres le manque de choix des emprunteurs, et la faible redistribution des bénéfices. La FFB (Fédération Française des Banques) défend le système, en pointant le fait qu'il n'a pour l'instant pas suscité de plaintes de la part des emprunteurs. Le président de l'association rencontrera le ministre de l'économie vendredi à ce sujet.

Ce qu'UFC que choisir reproche au cautionnement bancaire

Choix restreint pour les emprunteurs

Dans un article paru lundi, l'association UFC - Que Choisir dénonce le choix restreint dont disposent les emprunteurs, pour cautionner leur prêt immobilier. Car il est nécessaire que la banque prêteuse se dote d'une sécurité, au cas où l’accédant à la propriété serait en défaut de paiement. Aujourd'hui elle dispose de 3 solutions : le cautionnement bancaire, l'hypothèque et l'PPD (Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers).

Cependant les banques préfèrent avoir recours au cautionnement, car la société de caution se substituera à l'emprunteur en cas de défaut. Il faut généralement attendre la 3e mensualité impayée, pour que la caution prenne en charge le paiement des échéances. Lorsqu'il s'agit d'une hypothèque ou d'une IPPD, la banque prêteuse doit procéder à une saisie pour récupérer son dû. En revanche, cette même caution se retournera vers l'emprunteur pour récupérer le défaut de paiement.

Il arrive qu'une société de caution refuse de se porter garante pour un profil d’accédant. Généralement il s'agit d'un endettement trop élevé, ou d'une situation professionnelle trop précaire. Dans ce cas il est possible de se tourner vers l'hypothèque ou l'IPPD. La différence entre une hypothèque et une IPPD, est que l'PPD ne s'adresse qu'à un bien palpable.

Aujourd'hui le marché se limite à des sociétés de caution, elles-même propriétés des banques. Le leader du secteur est Crédit Logement, qui appartient entre autres à BNP Paribas, Crédit Agricole, LCL et Société Générale, chacune pour 16,5 %. La 2e par ordre d'importance est la CAMCA, qui appartient au Crédit Agricole/LCL.

L'UFC que choisir reproche au système de ne pas présenter suffisamment de solutions, et surtout de ne pas laisser l'emprunteur rechercher sa caution.

56 % des prêts immobiliers seraient cautionnés

Dans son communiqué, UFC - Que Choisir avance que le cautionnement bancaire a été présent dans 56 % des dossiers en 2012. À ce stade il est important de rappeler que la caution est moins chère que l'hypothèque ou que l'IPPD. Mais surtout, lorsqu'un accédant à la propriété ou un investisseur immobilier souhaite revendre ou faire racheter son crédit avant la fin des remboursements, il devra payer des frais de mainlevée s'il a choisi une hypothèque ou une IPPD.

En supplément, la société Crédit Logement reverse une part du coût initial de la caution, lorsque le l'emprunteur est allé au bout des remboursements sans défaut. Eh bien justement, cette particularité n'est pas suffisante selon UFC - Que Choisir.

Les sociétés de caution devraient rembourser plus

Les emprunteurs ayant été cautionnés par Crédit Logement, perçoivent un remboursement de l'ordre de 72 % des frais de caution, à l'échéance de leur prêt. L'UFC - Que Choisir reproche à la société de mutualiser les pertes, mais de privatiser les bénéfices. Car les frais de caution ainsi payés par les emprunteurs, sont déposés dans un fonds mutuel de garantie, qui représenterait aujourd'hui 3,9 milliards d'euros. Ce qui déplaît à l'association de consommateurs, est que les bénéfices vont aux actionnaires et non pas aux emprunteurs.

Selon l'UFC - Que Choisir, la rentabilité nette de la société Crédit Logement serait de 45 %. L'association avance qu'une ouverture vers la concurrence permettrait aux emprunteurs d'économiser 560 € en moyenne sur le coût d'un crédit immobilier. Car les prix vont parfois du simple au double d'un organisme à un autre. Et l'association de citer la caution CMH du crédit mutuel, 2,5 fois plus chères que celle de la CAMCA.

L'UFC - Que Choisir joue son rôle, en se plaçant du côté du consommateur. Cette même démarche avait été entreprise dans le cadre du remboursement de l'assurance emprunteur. L'association avait rendu un rapport public, qui pointait l'obligation de certains assureurs, à reverser une partie des bénéfices obtenus avec les cotisations de certains emprunteurs. Le dossier n'est toujours pas tranché, car 2 des particuliers soutenus par UFC - Que Choisir ont récemment été déboutés par le tribunal de grande instance de Paris.

 

Aujourd'hui, qui paye les frais de caution ?

On ne peut pas obtenir un prêt immobilier sans une caution, une hypothèque ou une IPPD. Aujourd'hui les frais de caution sont donc supportés par l'emprunteur. Le montant varie selon la nature de l'opération immobilière, et pour donner une fourchette grossière, varie de 0,8 % à moins de 2 % de la somme cautionnée.

Généralement l'apport personnel de l'accédant à la propriété lui permettra de payer les frais de caution. Il arrive toutefois que des banques acceptent de financer le projet de leurs clients à 100 %. Dans ce cas elles avancent elles-mêmes tous les frais d'emprunt.

 

Réaction de la fédération bancaire française

Interrogé par l'AFP (Agence France-Presse), la FFB (Fédération Française Bancaire) met en avant le fait que la concurrence existe déjà. "Il existe une forte concurrence entre les établissements de crédit en matière de crédit immobilier. Les clients ont le choix de leur établissement et le choix de leur garantie entre l'hypothèque d'une part et le cautionnement d'autre part". Et de rappeler qu'aucune plainte n'a encore été déposée par les emprunteurs.

Affaire à suivre, car l'UFC - Que Choisir a lancé un appel à témoin sur son site.

 

L'affaire sera portée à Bercy

Le président de l'association, M. Alain Bazot, compte bien aller de l'avant. Dans les colonnes du Nouvel Observateur, il demande « une concurrence libre et non faussée. Il faut redonner une liberté effective de choix ». « On a des emprunteurs qui sont captifs, victimes d'un marché fait par les banques pour les banques, un marché sclérosé qui se caractérise par des pratiques douteuses. Nous sommes en présence d'un scandale ».

Un entretien est prévu vendredi avec le ministre de l'économie, M. Emmanuel Macron.