Le renouveau des ventes d'immobilier neuf est confirmé

Les ventes d'immobilier neuf sont reparties au 4e trimestre, c'est ce que confirme le ministère du logement à travers sa dernière publication. L'effet de l'élargissement du PTZ+ entré en vigueur le 1er octobre dernier y est certainement pour quelque chose. Car les transactions se concentrent autour des T2 et T3, ainsi que des maisons 4 pièces. Ces logements sont surtout la cible des accédants à la propriété, les investisseurs s'intéressant normalement davantage aux studios. L'écart des prix de vente entre les surfaces pourraient également expliquer cette différence. Sans surprise c'est en région parisienne que les logements neufs sont les plus chers, et c'est en Auvergne et en Lorraine qu'ils sont le plus abordables.

Hausse globale des ventes d'immobilier neuf au 4e trimestre 2014

L'année 2014 s'est officiellement terminée sur une note positive pour les promoteurs. La vente de logements neufs a progressé de +3,4 % d'octobre à décembre 2014, par rapport à la même période en 2013. Si l'on reste toutefois sur un résultat négatif à -3,9 % sur toute l'année, l'optimisme est de rigueur. L'année dernière les promoteurs ont vendu 85 821 unités, dont 23 871 au 4e trimestre. Par rapport à la piètre performance commerciale de 19 286 logements neufs vendus au 3e trimestre, les vendeurs retrouvent le sourire.

Ou tout du moins certains d'entre eux, car les lotisseurs font grise mine, et le nombre de studios neufs invendus augmente dans les catalogues.

 

Les studios neufs ne se sont pas vendus

L'année 2014 ne s'est pas bien terminée pour tout le monde. Les promoteurs avaient prient soin de diminuer l'encours de studios à la vente : 8214 unités supplémentaires en 1 an, soit 2 % de moins qu'en 2013. Ils ont été particulièrement actifs au 4e trimestre en apportant 2149 T1 supplémentaires, soit une augmentation de +13,9 % par rapport au dernier trimestre 2013.

Les ventes n'ont pas été au rendez-vous, avec 2244 studios écoulés d'octobre à décembre, en baisse de 4,3 % par rapport à la même période en 2013. Mais les résultats sur l'année sont encore plus est décevant : 7827 ventes de T1, une chute de -15,2 % par rapport à 2013.

Toutefois il convient de modérer ces mauvais résultats, en rappelant que l'entrée en vigueur de la loi Pinel mettra un peu de temps à intéresser les ménages. Son effet devrait se faire sentir à la fin du mois de mars 2015, les résultats de cette année pourraient montrer un regain d'intérêt des investisseurs pour les petites surfaces.

 

Plus personne ne veut de maisons neuves de 5 pièces et plus

Les lotisseurs ont bien fait de diminuer les mises en vente de maisons neuves de 5 pièces et plus de -37,4 % l'année dernière. Ils n'ont amené que 1492 unités supplémentaires, dont seulement 303 au dernier trimestre. Et pour cause, les ventes n'ont cessé de chuter au fil des mois, pour terminer l'année à 318 unités écoulées sur les 3 derniers mois. Avec 1465 ventes seulement, les transactions baissent de -26,2 % sur 1 an.

Même marasme du côté des maisons neuves de moins de 4 pièces, 1482 unités se sont vendues, pour une baisse de -24,2 % sur 1 an. Les promoteurs avaient sans doute anticipé le désintérêt des acheteurs pour les maisons neuves en lotissement, en ayant globalement abaissé les mises en vente de -27,1 % en 2014.

 

Grand gagnants : les T2 et T3 et les maisons neuves 4 pièces

Les ventes d'appartements neufs de 3 pièces et plus, tout comme celles des maisons de 4 pièces sont en hausse. Ces résultats sont sans doute liés à l'amélioration des conditions d'accès au PTZ+, permettant à plus de ménages de devenir propriétaire d'un logement neuf. En augmentant le revenu maximum éligible au dispositif, le gouvernement de M. Manuel Valls a réveillé l'intérêt des primo accédants pour les programmes immobiliers.

Toutefois les ménages dans leur globalité se sont surtout intéressés aux appartements T2 et T3. Si les ventes de maisons neuves de 4 pièces progressent de +9,8 % au 4e trimestre 2014, par rapport au 4e trimestre 2013, elles sont en chute de -11,5 % sur 1 an. D'octobre à décembre les lotisseurs en ont vendu 1171, pour terminer l'année sur le score de 4316. Il s'en est vendu 3 fois plus que des surfaces de moins de 4 pièces (1482), ou même de 5 pièces ou plus (1465).

En revanche les vente d'appartements neufs T3 et T4 ou plus permettent aux promoteurs de pousser un soupir de soulagement. Avec respectivement 8120 unités écoulées au dernier trimestre pour les premiers, et 3138 pour les seconds, ce segment termine l'année en hausse. En 2014 29 590 T3 se sont vendus, soit une progression de +0,6 %. Les 4 pièces familiales et plus on fait mieux : 11,822 unités vendues pour une progression de +1 %.

Il reste toutefois à saluer la performance des T2, peut-être privilégiés par les investisseurs. D'octobre à novembre 8487 unités ont été acheté, soit le meilleur score de l'année et une progression de +5,5 % par rapport à la même période en 2013. Cela n'empêche pas ce segment de terminer en diminution de -2,8 % sur 1 an, avec 29 319 unités vendues.

 

Des différences de prix persistent dans les logements neufs

Cette année encore on continue d'observer de grandes différences de prix d'une région à l'autre, mais également d'un logement à l'autre. Alors qu'en Île-de-France une maison neuve se vend en moyenne 308 500 €, en Auvergne il faut compter près de la moitié moins : 176 400 €. Même son de cloche du côté des appartements neufs, où le m² francilien s'échange en moyenne à 4719 €, tandis qu'il descend à 2641 € en Lorraine.

Même les zones tendues n'échappent pas à ces écarts. Ainsi le prix moyen d'un appartement neuf dans le Nord-Pas-de-Calais s'établit à 3191 €/m², pour grimper à 3300 €/m² dans les Midi-Pyrénées.

D'ailleurs lorsque l'on y regarde de plus près, on voit que le prix moyen d'un studio neuf en France s'établit à 4657 €/m², contre 3658 €/m² pour 13 pièces, soit une différence de 1000 €/m² ! Mais les prix ne diminuent pas pour autant avec l'augmentation de la surface, ainsi un appartement neuf de 4 pièces ou plus se vend en moyenne à 3924 €/m², soit plus qu'un deux-pièces qui vaut généralement 3886 €/m².

Du côté des maisons on observe une différence proche de 90 000 € entre une surface de moins de 4 pièces (208 000 €) et une autre de 5 pièces ou plus (299 000 €).