Immobilier : 16 millions de propriétaires ?

La France est un pays de propriétaires, c'est l'INSEE qui le dit. Dans son dernier rapport sur les conditions de logement paru cette semaine, l'institut rappelle que près de 6 ménages sur 10 dans l'Hexagone sont propriétaires de leur résidence principale. Mais en réalité une majeure partie n'est plus accédante, et a donc déjà remboursé son prêt immobilier. Cela traduit un âge moyen de propriétaires plutôt avancés, que les chiffres relatifs aux nouveaux propriétaires traduisent bien. Tout ceci n'empêche pas les habitations françaises de s'améliorer en termes de qualité, ainsi qu'en termes de surface disponible par habitant. Il reste toutefois difficile pour certaines familles en situation de surpeuplement de trouver un meilleur logement. Voici un résumé sur l'état du parc immobilier français.

Un parc immobilier de propriétaires qui s'essouffle

L'engouement des Français pour l'immobilier ressort dans le rapport sur les conditions de logement à fin 2013, édité par l'INSEE. L'Hexagone compterait aujourd'hui 57,9 % de propriétaires, sur les quelques 28 millions de ménages (chiffres INSEE 2011) vivant en France. Le calcul devrait déboucher sur près de 16 200 000 ménages propriétaires, un chiffre qui a du mal à évoluer dans le bon sens.

En 2006 la France a vu 652 000 nouveaux propriétaires de leur résidence principale, alors qu'en 2013 ils n'étaient plus que 540 000. Le parc immobilier français voyait sa proportion de nouveaux acquéreurs grandir de 2,5 % en 2001 et 2006, mais se limiter à 1,9 % 2013.

Toutefois ces chiffres ne devraient pas laisser place au pessimisme, car 80,7 % de ces nouveaux acquéreurs ont dû avoir recours au prêt immobilier.

Or si l'on se base sur les données de la Banque de France, cette année-là les TEG (Taux Effectif Global) allaient de 4,07 % à 3,78 %. Au 1er trimestre 2015 la moyenne est descendue à 3,37 % à taux fixe, frais inclus.

Le marché immobilier garde bon espoir que la baisse des taux immobiliers va permettre de faire repartir la courbe vers le haut.

 

Une minorité de prêts immobiliers en cours de remboursement

Les données rendues publiques par l'INSEE montrent que la majorité des propriétaires (38,4 %) ont déjà remboursé leurs prêts immobiliers. Cela démontre que l'âge moyen de cette population a tendance à s'étaler autour de la cinquantaine, et que les jeunes couples éprouvent encore des difficultés à acheter leur résidence principale.

Les 36,7 % de ménages français locataires sont à peu près équitablement répartis entre le secteur libre et le secteur social. Mais sur les proportions ci-dessus, l'INSEE constate qu'1 ménage sur 4 « déclare vouloir changer de logement ou y être contraint ». Les contraintes sont d'ordre familial ou professionnel, et plus de la moitié des candidats au déménagement (52 %) recherche une plus grande surface. Ce besoin est particulièrement exprimé par les familles vivant dans des appartements (62 %), la France comptant 2,7 millions de ménages « en situation de surpeuplement ».

Sans surprise, ce problème est bien présent dans l'unité urbaine de Paris. Il concerne surtout les ménages dont la personne de référence (celle dont dépend les revenus du foyer) se trouve dans la tranche d'âge 18 – 39 ans. Sur ce dossier les locataires du secteur social et du secteur libre sont logés à la même enseigne, beaucoup subissent un surpeuplement dû à la sous-location ou à l'hébergement de proches à titre gratuit.

 

Le parc immobilier français s'améliore

Il n'y a quasiment plus d'habitation sans eau courante en France, rares sont celles qui ne disposent pas de cuisine, ni de moyens de chauffage. Les habitations situées dans un immeuble en mauvais état général ne représentent qu'1,8 % du parc total, en clair la qualité du bâti s'est nettement améliorée.

En 1984, l'INSEE constatait que 15 % du parc immobilier français était privé de l'un des « 3 éléments de confort sanitaire de base » : eau courante, baignoire ou douche, WC à l'intérieur. En 2013 cette proportion est tombée à 1 %, représentant toutefois 210 000 logements.

Aujourd'hui le problème des habitations inconfortables est lié à l'isolation. La part des maisons et appartements présentant des problèmes thermiques au niveau des murs ou du toit, dépasse les 20 %. Même constat dans le cadre d'habitation présentant des signes d'humidité sur les murs. Les problèmes de circulation d'air à travers les fenêtres concernent toujours près de 20 % des logements.

Mais aujourd'hui des mesures existent, notamment à travers éco prêt à taux zéro, qui permet d'emprunter jusqu'à 35 000 € pour un couple, avec 7500 € supplémentaires par personne à charge, le tout sans intérêt. Enfin le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (Cite) octroie des avantages fiscaux, pouvant atteindre 30 % du montant TTC des dépenses de rénovation thermique.

 

Surface : habitat individuel vs collectif

Les logements moyens ont gagné 1,3 m² de surface entre 2001 et 2013. Aujourd'hui le parc immobilier français propose une moyenne de 90,9 m² par habitation, mais là encore il s'agit de lire entre les lignes.

Selon l'INSEE la surface moyenne d'un logement individuel est aujourd'hui de 112,2 m², un gain de 4,1 m² en 12 ans. En revanche les appartements perdent 2,2 m², pour offrir aujourd'hui 63 m² par unité.

Selon la Fédération Française des Promoteurs Immobiliers (FPI), les appartements neufs vendus au cours du 4e trimestre 2014 présentaient une surface moyenne légèrement supérieure à la production du 4e trimestre 2013. Les unités les plus vendues que sont les 2 et 3 pièces, contiennent aujourd'hui des surfaces moyennes de respectivement 43,3 m² et 63,8 m² en province. En Île-de-France les 2 pièces vendus comportaient en moyenne une surface de 43,9 m² et 63,1 m² pour les 3 pièces.

Selon les données de l'INSEE, le logement français moyen comporte aujourd'hui 4 pièces, le même nombre qu'en 2001. Le logement collectif moyen comporte presque 3 pièces, l'habitation individuelle classique en compte presque 5.

Alors qu'en 2001 les habitations accueillaient 2,4 personnes en moyenne, aujourd'hui elles en hébergent 2,3. Les ménages habitant dans des logements individuels comportent une moyenne de 2,5 personnes, ce qui reproduit bien le fait que la population de propriétaires est vieillissante. Dans le collectif le nombre moyen d'habitants ne cesse de baisser depuis 2001, pour s'établir désormais à 1,9.

Le cumul de ces données démontre toutefois que chaque habitant a gagné 2,8 m² de surface disponible depuis 12 ans. Mais les différences resurgissent dès lors que l'on se penche vers le type de logement. En individuel les habitants ont gagné 4 m² en 12 ans, tandis que dans le collectif ils en ont gagné 1,1 m². Toutefois la surface moyenne disponible dans un appartement a baissé de 90 cm² entre 2006 et 2013.