FNAIM : l'immobilier du Grand Paris reste attractif

S'il doit y avoir une bulle immobilière, ce peut-être à New York ou à Londres mais pas à Paris selon le 30e Observatoire des prix du logement du Grand Paris de la FNAIM. La fédération constate une augmentation du nombre de visites, et observe que l'offre et la demande est en équilibre dans la capitale, dans les Yvelines et dans l'Essonne. Certes les prix ont globalement baissé, mais surtout au niveau des grandes surfaces dont les propriétaires vendeurs ne sont pas encore prêts à négocier.

Baisse des prix de l'immobilier du Grand Paris selon la FNAIM

Paris pas si mal, la Seine-Saint-Denis grande gagnante

La fédération observe une baisse des prix du m² « de l'ordre de 1 % sur l'ensemble de l'Île-de-France depuis le début de l'année ». La correction est notamment plus forte dans le Val-d'Oise qui affiche -1,2 %, puis dans le Val-de-Marne dont la pierre ancienne baisse de 1,1 %. L'immobilier dans les Hauts-de-Seine perd 1 %, tandis qu'à Paris il ne cède que 0,9 %, le département des Yvelines ferme la marche avec une baisse des prix du m² de 0,7 %.

Ainsi dans l'ensemble la Seine-Saint-Denis affiche une bonne santé, avec une progression de 0,8 %.

Un pouvoir d'achat en augmentation de 2 % à Paris

Selon la FNAIM, la baisse des prix de l'immobilier parisien n'est que générale. De grandes disparités apparaissent dès lors que l'on se penche sur des surfaces en particulier. Dans les arrondissements prisés des 6e, 7e, 8e et 16e, les grandes surfaces de 5 pièces et plus connaissent aujourd'hui des décotes jusqu'à 10 %. À l'inverse, les petites surfaces du studio au 3 pièces, généralement prisées par les investisseurs, conservent globalement les mêmes prix de vente.

Plutôt qu'une baisse des prix de la pierre ancienne, c'est le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt qui pourrait relancer l'immobilier parisien. La FNAIM avance que le pouvoir d'achat des ménages a augmentée de 2 % à Paris depuis le début de l'année, provoquant un regain d'intérêt des acheteurs pour « les 2 et 3 pièces de moins de 500 000 € ».

Pas de bulle immobilière à Paris

Plutôt que de s'inquiéter de la baisse des prix des logements parisiens, la FNAIM préfère mettre l'accent sur « les signes avant-coureurs d'une reprise ». Selon les auteurs, la hausse des montants des transactions observées de 2007 à 2012 ne fut pas les prémices d'une bulle immobilière, et la correction actuellement constatée n'en est pas non plus l'aboutissement.

Il faut le rappeler, cette sorte de spéculation immobilière ne concernait pas tous les arrondissements. Au début du premier trimestre 2007, le prix médian constaté dans le 7e arrondissement était de 8260 €/m², pour finalement atteindre son plus haut niveau de 12 340 €/m² au 2e trimestre 2012. Aujourd'hui ce il est redescendu à 10 710 €/m², soit un peu plus que sa valeur du 4e trimestre 2010.

Du côté des quartiers les plus populaires comme le 19e, le prix médian s'établissait à 4740 €/m² au premier trimestre 2007. Il se situe aujourd'hui à 6620 €/m², pas très loin de son maximum de 6770 €/m² atteint au cours du 3e trimestre 2012.

Ce discours reprend en quelques termes celui des notaires de Paris, qui constatent un regain des ventes en anticipant toutefois une baisse continue des prix du m² dans la capitale. De décembre à février ils constatent que le montant des transactions diminue de 2,8 % par rapport à la même période l'année précédente, pour un nombre de ventes en chute de 15 %.

 

Le marché immobilier du Grand Paris pourrait repartir

Les acheteurs reprennent leur visite

Les adhérents du réseau de la FNAIM constatent jusqu'à 20 % de visites supplémentaires au premier trimestre 2015. La fédération précise toutefois que le volume de transaction a perdu 12 % en 2014 sur la zone géographique du Grand Paris, avec de bons signaux en ce début d'année. Le volume de stock en vente serait effectivement en diminution par rapport à ce que l'on observait à la fin de l'année 2014.

Des stocks pas toujours représentatifs du marché

Les biens immobiliers de 5 pièces et plus représentent 40 % des logements en vente sur la zone du Grand Paris. Toutefois dans la réalité ce type de surface ne compte que pour 24 % du parc de logements, selon les données de la FNAIM. Il y aurait donc présence d'un déséquilibre entre l'offre et la réalité du marché.

On retrouve d'ailleurs ce facteur dans le Val-d'Oise, où un logement en vente sur 2 présente plus de 5 pièces, alors que ces surfaces ne comptent que pour un peu moins d'un tiers du parc immobilier du département.

Autre signe encourageant : les ventes sont plus nombreuses que les nouvelles mises en vente dans 5 départements de la région parisienne : le Val-de-Marne, le Val-d'Oise, les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis. Il pourrait a priori s'agir d'un facteur revalorisant les prix de l'immobilier, ou plutôt éventuellement les stabilisants.

En revanche la FNAIM constate un équilibre entre l'offre et la demande dans les Yvelines, dans l'Essonne et à Paris.

Les logements à plus d'un million d'euros se vendent moins bien

Dans un contexte de baisse globale des prix de l'immobilier, les vendeurs de logements à plus d'un million d'euros ne font pas recette. La demande représente entre 10 % et 12 % des transactions, pour une offre plus nombreuse présentant des montants surévalués par rapport à la réalité du marché. Mais les vendeurs sont rarement pressés, et préfèrent camper sur leurs positions.

 

Immobilier : Paris vs Londres vs New York

Alors qu'un deux-pièces parisien peut se vendre à 280 000 €, il faudra débourser 475 000 € à Manhattan, et 625 000 € à Londres. Des chiffres qui font tourner la tête, mais qui pourtant ne découragent pas les acheteurs.

La FNAIM constate un prix médian des transactions de 1 708 866 € dans le centre de Londres, pour 1 350 000 € à Manhattan, et 413 820 € à Paris. Et si on vend à ce prix, ce serait surtout grâce aux acheteurs étrangers. Si ces derniers ne représentent que 7 % des transactions parisiennes, dans le centre de Londres il pèsent 75 %, et 50 % dans la zone du Grand Londres. À New York les acquéreurs étrangers représentent 21 % des transactions.

Et la FNAIM de conclure que s'il devait y avoir une bulle immobilière, ce serait surtout à Londres. Toutefois il n'est pas évident que si bulle il y a, les répercussions pourraient être dommageables à l'économie. Effectivement dès lors que la majeure partie des biens immobiliers sont détenus par des étrangers, ils sont généralement payés au comptant.