Acheter son logement HLM c’est possible… sous conditions !

Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir son logement HLM ? Si les conditions d’achat d’un bien immobilier considéré comme habitation à loyer modéré sont drastiques, et notamment réservées d’abord aux locataires du bien en question, le gouvernement a mis en place une batterie d’avantages et d’aides qui doivent permettre à de nombreux locataires d’accéder à la propriété pour des prix réduits, et sans bouger de chez eux. Explications.

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Acheter son logement HLM : le processus

À première vue, l’idée de proposer d’acheter son logement HLM peut sembler étrange. Les habitations à loyer modéré ne sont-elles pas faites précisément pour être occupées de façon temporaire par des locataires qui manquent de moyens ? Et pourtant, bien qu’on l’ignore trop souvent, il est tout à fait possible de devenir propriétaire de son appartement (ou de sa maison) en catégorie HLM… à condition de réunir les conditions nécessaires.

Tout à sa volonté d’encourager l’accession à la propriété, le gouvernement pousse les bailleurs sociaux à proposer à la vente certains de leurs biens disponibles – une manière efficace de compenser le faible taux de primo-accédants dans le parc privé, freinés par des prix encore élevés et des banques trop frileuses, malgré des taux d’emprunt particulièrement attractifs. En juillet dernier, le gouvernement a annoncé, par la voix du ministre de la Ville Patrick Kanner, la mise en construction de 10 000 nouveaux logements sociaux pour les 10 prochaines années – des logements destinés à être proposés à la vente.

Pour les bailleurs sociaux, l’opération est gagnant-gagnant. L’argent récolté lors de la vente peut ainsi être réinjecté dans la construction de nouveaux logements, ou servir à la rénovation du parc immobilier existant. Pour les locataires, la transaction est intéressante parce qu’elle leur donne l’opportunité d’accéder à la propriété à moindre coût, dans le logement qu’ils occupent déjà, et avec une batterie d’avantages. Selon les chiffres de la Société nationale immobilière, un logement sur deux mis en vente dans ce cadre serait acheté par son locataire ou par une autre personne du parc social.

Quel est le processus qui peut mener à l’achat d’un logement HLM ? Sous quelles conditions ?

Mise en vente du bien

La première condition découle de la volonté du bailleur social de vendre une partie des biens qui composent son parc immobilier. Tout bailleur peut décider de céder des appartements de son parc de HLM à ses occupants : la loi l’y autorise. Il doit, pour cela, demander une autorisation de mise en vente auprès de la préfecture et de la ville.

Toutefois, la commune n’est pas forcée d’accepter, dans la mesure où elle-même doit justifier d’un certain quota de logements sociaux proposés à la location (dans le cadre de la loi SRU), quota qui baissera en cas de cession de certains de ces biens. La préfecture, elle aussi, suit ces chiffres de près : c’est elle qui a le pouvoir d’imposer aux villes la construction d’un plus grand nombre de HLM.

Si le logement est occupé

Si le logement est occupé, le locataire est prioritairement considéré pour l’achat : le bailleur qui souhaite se séparer de ce bien HLM va d’abord lui proposer d’acquérir son logement. Seul l’occupant des lieux a le droit d’en devenir le propriétaire. En d’autres termes, si vous souhaitez acquérir votre logement social, vous devez attendre que le bailleur décide de le mettre en vente ou lui demander par courrier si la cession du bien est prévue dans un avenir proche ; dans tous les cas, si mise en vente il y a, vous serez prioritaire.

Si vous n’avez pas les ressources nécessaires pour l’acquisition, il vous est encore possible de proposer à vos proches – époux/épouse, ascendants ou descendants – d’acheter votre logement HLM à votre place, à condition qu’ils respectent le plafond de ressources exigé pour l’attribution (plafonds disponibles sur cette page).

Si le logement est vacant

Si le locataire refuse d’acheter le logement, le bailleur doit attendre son départ pour pouvoir proposer la vente aux autres locataires de son parc immobilier. Enfin, en bout de chaîne, si personne n’est intéressé et que l’appartement est toujours à céder, le bailleur peut généraliser l’offre à l’ensemble des acquéreurs potentiels.

C’est la même chose si le logement est vacant : le bailleur propose le logement à l’ensemble des locataires, ainsi qu’aux employés sociaux du parc immobilier (gardiens, etc.). Passés 60 jours sans que personne ne manifeste d’intérêt, le bailleur est autorisé à aller chercher un candidat à l’achat à l’extérieur du parc social.

Quelles HLM sont mises en vente ?

Pour autant, encore faut-il bien tomber, car tous les logements sociaux n’ont pas vocation à intégrer le marché immobilier. Selon la SNI, seulement 1 % du parc social serait mis en vente chaque année, et pour cause : il n’est possible de proposer à l’achat que des logements construits ou acquis par le bailleur social depuis au moins 10 ans, et qui répondent aux dernières normes en matière de décence et de performances énergétiques. Dans la mesure où une HLM sur cinq est étiquetée entre « E » et « G » pour ses performances énergétiques (chiffres de la Caisse des Dépôts et consignations), on voit que tous les logements de ce type ne sont pas recevables.

Lorsqu’une HLM est mise en vente après départ de son locataire, la proposition est affichée au siège de l’organisme HLM, dans chacun des immeubles sociaux qui appartiennent au bailleur, ainsi que dans des journaux diffusés à l’échelle départementale (au moins 2).

Quels avantages procure l’achat de son logement HLM ?

Pour le locataire ou le candidat à l’achat quel qu’il soit, l’acquisition d’une HLM s’accompagne de tout un lot d’avantages qui visent à encourager l’accession à la propriété des personnes les plus fragiles. Parmi ces avantages, citons :

  • Le prix : fixé par l’organisme HLM, il est calculé en fonction de l’évaluation proposée par le service des domaines, sur la base de la valeur d’un logement comparable. Les prix du mètre carré sont très en dessous de ceux du marché : entre 2 200 € et 2 300 € pour la province, entre 3 200 € et 3 500 € pour l’Île-de-France.
  • La prime : l’État verse un bonus oscillant entre 5 000 € et 10 000 € pour l’achat d’un logement HLM.
  • La TVA : réduite à 5,5 %.
  • La garantie bailleur : dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de rembourser son prêt à n’importe quel moment, le bailleur s’engage à racheter le bien au même prix… et à reloger l’acheteur dans son parc HLM ! L’engagement vaut sur 15 ans.
  • L’assurance revente : dans un délai de 10 ans après l’achat du logement HLM, le bailleur compense financièrement une éventuelle décote du bien lors de la revente.

En outre, l’accession à la propriété via un logement HLM donne droit aux aides financières proposées par l’État dans le cadre d’une acquisition classique : prêt sur PEL, prêt à 1 %, prêt à taux zéro (voir notre précédent billet sur ce sujet), crédits amortissables, etc.

Enfin, dernier avantage : en tant que propriétaire, il est permis de mettre en location son logement HLM à condition de respecter un loyer plafonné si la location commence dans les 5 années qui suivent l’achat du bien. Ce plafond correspond au loyer que payait l’ancien locataire du logement.

Alors, serez-vous le prochain à devenir propriétaire de votre logement HLM ?