Le point immobilier sur la maison en Île-de-France

Le marché de la maison ancienne se porte plutôt bien en région parisienne. Ce type de bien immobilier concerne surtout la petite et la grande couronne, pour rester un segment de très haut de gamme sur Paris. Toutefois les budgets vont du simple au double selon le nombre de stations de RER que l'on laisse entre la capitale et la ville où l'on souhaite s'installer. Ainsi les ventes de maisons anciennes décollent en grande couronne, et les prix font de même. En petite couronne le volume est beaucoup plus modéré, ce qui n'a pas empêché les prix de vente de repartir à la hausse en 3 mois.

Les ventes augmentent, les prix se stabilisent

Le début de la courbe ascendante des ventes

En 1 an les études notariales ont enregistré 45 930 ventes de maisons anciennes sur toute la région parisienne. Un niveau certes en dessous du bien lointain 4e trimestre 1999, lorsque le volume avoisinait les 55 000 unités dans l'année. Mais c'est également bien mieux que le creux de la vague du 2e trimestre 2009, quand environ 52 000 changements de propriétaires avaient eu lieu.

Si tous les graphiques économiques ressemblent à des montagnes russes, depuis le 4e trimestre 2014 on assiste clairement à un inversement de la courbe.

Ainsi les ventes de maisons anciennes ont augmenté de +6 % par rapport à l'année dernière, elles restent désormais à -8 % en dessous de la moyenne constatée de 1999 à 2007.

Les prix montent, mais baissent

Les prix des maisons anciennes suivent une courbe aussi régulière qu'ascendante depuis le 4e trimestre 1998. Est-ce la victoire en coupe du monde de football qui avait redonné de l'énergie au marché ? On parierait plutôt sur les bonnes années économiques dues à la montée en puissance de l'économie Internet.

Ainsi au 2e trimestre 2000, la transaction médiane sur une maison ancienne en Île-de-France avoisinait les 160 000 €. 8 ans plus tard la barre monte légèrement au-dessus de 300 000 €, une jolie plus-value pour les ménages qui ont acheté à temps.

Au 3e trimestre 2015 le montant moyen d'une vente a baissée de -1,1 % en 1 an, s'établissant à 296 700 €. Il s'agit toutefois d'une progression de +3 % sur 3 mois, le prix des maisons anciennes ayant décollé depuis le mois de juin.

Si l'on peut donc aujourd'hui acheter une maison moins chère qu'il y a 1 an, les notaires pensent que la situation « devrait peu évoluer dans les prochains mois ». À la fin janvier la transaction médiane s'établirait alors à 296 000 €, ce qui serait toutefois +3,1 % au-dessus de la médiane de novembre 2014 à janvier 2015.

Un marché tranquille en petite couronne

Les ventes progressent gentiment

Loin des performances des ventes d'appartements anciens qui ont véritablement bondi, le marché immobilier de la maison avance à petits pas. Cela n'empêche pas la performance générale de se situer à +9 % au-dessus du 3e trimestre 2014.

Mais ce résultat est surtout porté par le Val-de-Marne (94), dont le nombre de transactions a bondi de +18 % par rapport à l'année dernière. Il rejoint ainsi le niveau moyen observé de 1999 à 2007.

À l'inverse le marché de la maison ancienne continue de traîner les pieds en Seine-Saint-Denis (93). Si les ventes ont augmenté de +4 % en un an, elle reste à 3 % en dessous de la moyenne des bonnes années.

En revanche la machine est lancée dans les Hauts-de-Seine (92), en un an les ventes ont bondi de +7 %, le volume se situe désormais à +3 % au-dessus de la moyenne des 10 années d'avant crise.

Les prix avancent plus vite

D'après les notaires, « la maison en petite couronne est le segment de marché ayant enregistré la plus forte remontée des prix au 3e trimestre 2015 ».

Dans les Hauts-de-Seine (92) la faiblesse du stock a déclenché une progression de +4,4 % en l'espace de 3 mois.

Il faut désormais compter sur un budget médian de 577 100 € pour y acheter une maison. Le niveau reste ainsi en recul de 0,8 % par rapport à l'année dernière à la même époque.

En Seine-et-Marne les acheteurs médians ont dépensé 345 400 €, ce qui est -1,2 % en dessous de l'année dernière. C'est toutefois +3,3 % au-dessous de ce que leurs prédécesseurs ont négocié il y a 3 mois.

La Seine-Saint-Denis (93) reste sans surprise le département ou les maisons anciennes sont les moins chers de la petite couronne. Le budget médian s'établit à 264 000 €, une progression de +3,4 % sur 3 mois, mais un recul de -1,7 % sur un an.

Et comme d'habitude, d'immenses différences locales persistent. Ainsi à Sucy-en-Brie (77) le montant moyen médian des transactions a chuté de -8,9 % en un an, descendant à 337 000 €. À Tremblay-en-France (93), les propriétaires ont dépensé en médiane 255 000 €, ce qui est +10,9 % au-dessus de ce qu'ils auraient dépensé l'année dernière.

La transaction médiane la plus élevée se situe à Rueil-Malmaison (92), qui s'établit à 852 800 € après une baisse de -0,4 %.

Grande couronne : la maison ancienne à tambour battant

Les ventes décollent véritablement

Au 3e trimestre le volume de ventes enregistrées par les études notariales, dépassent de +23 % celui enregistré au 3e trimestre 2014. Portés par des taux d'emprunt immobilier attractifs, les ménages peuvent désormais réaliser leur rêve : acheter une maison. Grâce à un réseau de transport en commun performant quoi qu'on en dise, la mobilité est un atout en région parisienne.

Les ménages se dirigent donc vers la grande banlieue pour s'installer dans une maison avec jardin. Les départements gagnants sont encore et toujours la Seine-et-Marne (77) et l'Essonne (91).

Dans le premier les ventes ont bondi de +27 % en un an, dépassant désormais de +7 % le volume moyen de la période 1999 à 2007. Dans le second le volume du 3e trimestre dépasse même de +14 % cette période d'avant crise, suite à une poussée de +23 % des ventes sur 12 mois.

Dans le département des Yvelines (78), un rebond de +21 % des transactions a été observés sur les 12 derniers mois. Le volume reste toutefois à -9 % par rapport aux bonnes années. Dans le Val-d'Oise (95) le marché se situe à -14 % derrière cette bonne période, avec toutefois une poussée de +19 % des ventes de maisons anciennes en un an.

Les prix des maisons vont augmenter

À la lecture des avant-contrat, les notaires constatent que le prix médian d'une maison en grande couronne montera à 276 500 € en janvier. Au cours du 3e trimestre dernier, il s'est établi à 274 900 €, après un décollage de +2,7 % en 3 mois. Ainsi dans environ un mois, le prix médian des maisons anciennes aura grimpé de +3,8 % par rapport à son niveau de l'année dernière.

Au contraire du prix des appartements anciens relativement alignés dans 3 départements, le marché des maisons anciennes est bien hiérarchisé. Les moins chers se trouvent en Seine-et-Marne (77), où le budget médian s'établit à 232 600 €.

En se rendant dans le Val-d'Oise (95), on tombe sur des prix médians de 269 300 €. Dès lors que l'on se dirige dans l'Essonne (91), on doit s'attendre à dépenser 278 700 €. Enfin les Yvelines (78) reste le département le plus cher, avec une transaction médiane à 361 100 €.

Tous ces prix ont augmenté en moyenne de +2,7 %, avec une poussée à +2,9 % dans les Yvelines.