Immobilier Île-de-France : baisse des ventes, baisse des prix

Rien n'y fait, l'immobilier ne veut pas décoller en Île-de-France. Malgré le fait que les taux d'emprunt continuent leur descente, malgré le fait que le pouvoir d'achat augmente, les ventes continuent de baisser comme le constatent les notaires. De décembre à février dernier, ils ont enregistré 31 101 transactions sur des logements anciens, soit une baisse de -14 % en 1 an. Pendant ce temps les prix du m² continuent de s'ajuster à la baisse, indifféremment qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements. Toutefois les ménages souhaitant acheter une maison ancienne devraient peut-être en profiter maintenant, car les prix pourraient repartir à la hausse dans 3 mois.

Acheter une maison ancienne en Île-de-France : maintenant ou jamais ?

Les prix ont baissé, et pourraient remonter

Les notaires constatent que le prix médian des maisons anciennes, a perdu -2,1 % sur l'ensemble de l'Île-de-France en 1 an. Ces chiffres ont été mesurés de décembre 2014 à février 2015, par rapport à décembre 2013 – février 2014. La transaction médiane s'établit alors à 289 600 € dans toute la région, confirmant la baisse des prix de la pierre constatée sur la période précédente.

Rappelons que les notaires ne calculent pas de moyenne, mais une médiane. Cela signifie qu'une moitié des transactions s'est effectuée au-delà de 289 600 €, et l'autre moitié en dessous.

Mais aujourd'hui les études notariales constatent que les avants contrats déjà signés, et dont l'acte définitif interviendra en juin, font état d'une hausse des prix. Si le prix médian des maisons anciennes devrait continuer de descendre globalement en Île-de-France à 288 700 €, la différence devrait être importante en grande couronne. Les notaires s'attendent à ce que la médiane passe de 263 200 € à 268 500 €.

Île-de-France : palmarès du prix des maisons anciennes par département

Au cours des 3 derniers mois, il fallait compter 558 000 € en médiane pour se loger dans une maison dans les Hauts-de-Seine (92). Le marché des maisons anciennes diffère de celui des appartements, en ce sens que les prix peuvent augmenter avec l'éloignement. Par exemple la 2e marche du podium est détenue par le département des Yvelines (78), où le prix médian atteint 352 200 €, plus que dans le Val de Marne (94), dont certaines villes sont pourtant situées à moins de 15 min du cœur de Paris.

Les maisons anciennes en Seine-Saint-Denis (93) restent parmi les moins chères de l'Île-de-France, pour un prix médian de 259 000 €. Juste derrière arrive la Seine-et-Marne (77) avec 227 100 €.

Une baisse des prix en dents de scie

C'est dans le Val-d'Oise (95) que le prix des maisons anciennes affiche la plus forte correction, avec -2,7 % sur 1 an. En revanche ce sont les Hauts-de-Seine (92) qui voient les prix médians diminuer le plus sur les 3 derniers mois, perdant -1,6 % de décembre à janvier.

En petite et grande couronne, les corrections peuvent être importantes sur 1 an, à l'image de la Seine-et-Marne (77) et de ses -2,5 %. En Seine-Saint-Denis (93) et dans le Val de Marne (94) les prix baissent de -1,9 % sur 1 an, toutefois il est permis d'anticiper des changements au regard des évolutions sur les 3 derniers mois.

De décembre à février, le prix médian des maisons anciennes en Seine-Saint-Denis (93) n'a pas bougé. Dans l'Essonne (91) il s'est quasi stabilisé à -0,2 %, et dans les Yvelines il a plutôt bien résisté à -0,4 %. On constate d'un peu plus fortes variations en Seine-et-Marne (77) et dans le Val-de-Marne (94), avec respectivement -0,7 % et -0,8 %.

Mais lorsque l'on tient compte des corrections apportées aux variations saisonnières, on s'aperçoit que les prix des maisons anciennes augmentent dans tous les départements d'Île-de-France, à l'exception du Val d'Oise (95) et de la Seine-et-Marne (77).

Les ventes de maisons anciennes pourraient-elles repartir en Île-de-France ?

Avec des taux de prêt immobilier ayant encore battu un record à la baisse, le pouvoir d'achat des ménages augmente. Ces derniers restent toutefois attentistes, les yeux non pas rivés du côté des prix de la pierre, mais plutôt portés au loin sur l'horizon économique.

Ainsi les notaires n'ont enregistré que 9810 transactions sur des maisons anciennes de décembre à février, une baisse de -10 % par rapport à la même période l'année précédente. La majorité des transactions s'est déroulée dans la grande couronne, avec 7320 unités vendues, pour 2470 en petite couronne.

 

Les prix des appartements vont continuer de baisser

De 5290 €/m² à 5210 €/m² en Île-de-France ?

Les prévisions des notaires basées sur la signature d'avant contrats ne vont sans doute pas précipiter les projets immobiliers des ménages. Au vu des actes définitifs de ventes qui seront fait signer en juin, les études ne seraient pas surprises de voir les prix des appartements anciens continuer de baisser sur tous les départements d'Île-de-France.

D'un prix médian actuel de 5250 €/m² dans les Hauts-de-Seine, l'acheteur pourrait fort bien payer son logement 5150 €/m² de moins d'ici à quelques mois. Alors qu'en petite couronne les appartements anciens se sont échangés à 4300 €/m² de médiane, les notaires voient un prix à 4210 €/m² pour le mois de juin.

Des prix variant du simple au double avec l'éloignement

Les appartements anciens les plus chers se trouvent dans les Hauts-de-Seine (92), où les notaires enregistrent un prix médian de 5250 €/m². Pas très loin finalement des prix parisiens, établis à 7920 €/m² au cours des 3 derniers mois. Lorsque l'on s'éloigne du poumon économique de la capitale jusque dans l'Essonne (91), on tombe sur des prix 2 fois moins chers : 2590 €/m². On pourra également se contenter de la Seine-et-Marne (77), qui propose 2580 €/m². Les appartements anciens du Val-d'Oise (95) ne sont pas si distants, avec 2660 €/m².

Une exception toutefois : les Yvelines (78) proposent des appartements anciens à 3750 €/m², bien que le département soit plus éloigné de la capitale que la Seine-Saint-Denis (93) et ses 3180 €/m².

À Paris, les ventes vont faire descendre le prix des appartements anciens

En 2012 la médiane du prix des appartements anciens parisiens s'établissait à 8460 €/m². Entre-temps le volume de vente a entraîné le montant des transactions à la baisse, phénomène qui s'est maintenu au cours des 3 derniers mois.

De décembre 2014 à février 2015, les notaires ont vu les ventes de 6560 appartements anciens à Paris, soit une baisse de -15 % par rapport à la même période, l'année précédente. Certes c'est toujours mieux que la baisse des ventes de -19 % des logements de la petite couronne, mais la conséquence pourrait être sans appel.

À la lecture des derniers avant contrats signés, les prix du m² parisien vont descendre sous la barre des 7900 €/m², pour s'établir carrément à 7850 €/m².

Il arrivera forcément un moment donné où la confiance des ménages en leur avenir financier aura progressé, leur permettant de profiter de la baisse des prix et de la chute des taux d'emprunt.