Avec des taux d’emprunt qui continuent chaque mois de frôler des records, les opportunités immobilières n’ont jamais été si intéressantes. C’est vrai pour les primo-accédants, qui sont en outre favorisés par des aides de l’État. Mais ça l’est également pour ceux qu’on appelle les secondo-accédants, ces ménages qui sont en mesure de revendre leur bien immobilier pour acheter mieux et plus grand. Des conditions de financement optimales 2016 est décidément une excellente année pour le financement d’un projet immobilier. Après avoir culminés autour de 4 ou 5 % au plus fort de la crise des subprimes, entre 2007 et 2009, et suite et aux records historiquement bas atteints à l’été 2015, les taux d’intérêt se sont stabilisés ces dernières semaines à des niveaux qui permettent d’envisager une nouvelle étape dans la gestion de son patrimoine immobilier. Début juin, les taux d’emprunt fixes moyens (pour de bons dossiers) étaient à : 1,4 % sur 10 ans 1,7 % sur 15 ans 2 % sur 20 ans 2,3 % sur 25 ans C’est donc le bon moment pour en profiter. Oui, mais qui peut bénéficier de ces taux intéressants ? Outre les primo-accédants, que le gouvernement a voulu favoriser en 2016 avec le renouvellement et le renforcement des aides (à lire dans ce billet), deux autres catégories d’acheteurs sont concernées : Les ménages qui souhaitent renégocier leur taux d’emprunt, souscrit à une époque où il était bien plus élevé ; Les ménages qui veulent revendre pour acheter plus grand. Il est indéniable que c’est la période idéale pour acheter… autant que pour racheter ! Et si vous revendiez pour acheter autre chose ? La baisse importante des taux d’emprunt permet de concrétiser un projet d’achat et de revente pour les ménages qui sont déjà propriétaires. À mensualité identique, en effet, il est aujourd’hui possible d’acquérir un logement plus grand et/ou mieux placé géographiquement, selon les priorités. Néanmoins, qui dit acheter autre chose, dit d’abord vendre son bien. Est-ce le bon moment pour des transactions immobilières ? Un marché très ouvert La bonne santé du marché immobilier en 2015 s’est concrétisée en ce premier semestre 2016. Le nombre de transactions a progressé en moyenne de 10 % dans les différents réseaux d’agences immobilières (+ 9 % chez Laforêt, + 12 % chez Century 21… source : L’Express), entre fin 2015 et début 2016. En région parisienne, on atteint même + 19 % selon le baromètre des Notaires d’Île-de-France. En cause ? Une recette miracle composée d’une réduction sensible des prix (- 8 % en 4 ans) et d’une baisse notable des taux d’emprunt (- 2 points dans le même temps). Conséquence, le marché s’est fluidifié, et il est désormais possible de vendre son logement dans des délais très raisonnables. Si l’on se fie à Meilleursagents.com, le délai moyen pour une transaction immobilière est de 48 jours à Paris, 63 jours à Lyon et à Bordeaux, 74 jours à Marseille. Dans l’ensemble, c’est encourageant quand il s’agit de vendre au plus vite son bien pour acheter autre chose. Toutefois, il est nécessaire de prendre en compte le fait que l’accélération des volumes de transactions découle également de la baisse des prix. On vend plus rapidement, mais aussi un peu moins cher. Avec – 0,3 % en moyenne sur un an, on ne peut pas, pour autant, qualifier cette baisse des prix de « chute libre »… Des secondo-accédants en bonne position Les secondo-accédants se trouvent donc dans une position idéale pour se lancer dans une opération de revente/achat de leur bien. Surtout ceux qui ont acquis leur logement aux alentours de 2007-2009, lorsque les taux d’intérêt côtoyaient les 4 ou 5 %, et qui peut-être ont dû revoir leurs ambitions à la baisse afin d’accéder à la propriété. Les ménages qui envisagent de revendre pour acheter plus grand se décident généralement au bout de 7 ou 9 ans de primo-accession. Envie de plus d’espace, agrandissement de la famille, désir de changer d’emplacement… En envisageant de vendre leur bien immobilier cette année, ils vont ainsi pouvoir bénéficier à la fois des taux extrêmement avantageux (d’autant plus que les banques peuvent les considérer comme d’excellents dossiers), et d’une plus-value sur la revente, les prix ayant augmenté ces dernières années avant de baisser légèrement depuis un an. Avant de vous lancer dans un nouvel achat immobilier, partez en quête de quelques conseils sur le marché, ici par exemple. Les bénéfices d’une revente-achat À mensualité égale, le gain en surface habitable peut ainsi être conséquent. Avec une capacité d’emprunt qui a augmenté de presque 40 % en moins de 10 ans, les ménages qui ont investi dans un logement en 2007 peuvent acheter 1,5 fois plus cher (donc plus grand) pour des remboursements mensuels quasiment équivalents, en reprenant à zéro leur durée de crédit. En calculant bien son opération immobilière, il est ainsi possible d’acquérir un logement beaucoup plus grand en payant approximativement le même prix mensuel, et en n’augmentant la durée de remboursement que de quelques années. Pour vos calculs, utilisez le simulateur de prêt immobilier mis à disposition sur notre site. Une autre idée : renégocier son emprunt immobilier Si vous ne voulez pas revendre pour acheter, il vous reste une autre possibilité : profiter des taux d’emprunt au plus bas pour renégocier votre crédit immobilier auprès de votre banque ou de votre organisme de prêt. Pour ceux qui ont acheté au moment où les taux étaient élevés, le gain potentiel peut justifier d’âpres et longues tractations. La renégociation, tout un art Néanmoins, au petit jeu de la renégociation de crédit, les banques sont des adversaires sans pitié, dès lors qu’il s’agit de sauvegarder leurs intérêts (ou plutôt : le paiement de vos intérêts). La réussite de cette démarche dépend donc grandement de la volonté de votre banque à faire des concessions d’ordre commercial, ainsi que de votre profil emprunteur. Certaines banques peuvent même appliquer des grilles de taux d’emprunt plus basses pour les rachats de crédit que lors d’une première souscription, à condition d’avoir à faire à d’excellents clients. En dernier recours, aller voir ailleurs Faute de pouvoir convaincre votre banque de renégocier votre prêt, une autre solution, certes coûteuse, consiste à souscrire un nouveau crédit auprès d’un autre établissement. Mais cette option nécessite de rembourser votre premier prêt de façon anticipée, un choix qui occasionne le plus souvent des pénalités qui peuvent représenter jusqu’à 3 % du montant total qui reste à rembourser. Il s’agit donc de bien calculer son opération. Pour vous aider dans vos démarches, il est plus facile de se faire accompagner d’un courtier en crédit immobilier. Celui-ci sera à même de solliciter l’ensemble des banques et des établissements prêteurs et de vous conseiller sur votre taux d’assurance-crédit, afin de rendre votre emprunt le plus compétitif possible. Globalement, l’opération de rachat de crédit est intéressante lorsque : La différence entre votre ancien taux de crédit et le taux en cours est d’au moins 1 % ; Le montant total du crédit dépasse les 50 000 € ; Le nombre de mensualités qu’il vous reste à rembourser est supérieur à la durée écoulée depuis la souscription du crédit. Que vous choisissiez de revendre pour acheter plus grand, de renégocier votre taux d’emprunt, ou de changer de banque pour faire des économies, n’oubliez pas : pour votre opération immobilière, c’est en 2016 que ça se passe !