La fin de l'année 2015 a été bonne pour le marché immobilier de l'Île-de-France. Les notaires ont vu leur activité pratiquement bondir de 50 %, rien que sur la période allant de septembre à novembre. Des prix en baisse, autant sur les maisons que sur les appartements, des taux immobiliers toujours aussi attractifs, la réunion de ces 2 éléments a suffi pour pousser les ménages à réaliser leur projet d'accession. Mais attention, car les maisons se vendent de plus en plus cher, et l'on serait en train d'assister à une hausse des prix en ce moment même. Du côté des appartements en revanche le montant des transactions serait en train de baisser, voici le résumé de la conjoncture immobilière francilienne, selon les notaires. Ventes en hausse, prix en baisse Volume record des transactions immobilières De septembre à novembre les agents immobiliers opérant en Île-de-France, ont pu augmenter leur budget cadeaux de Noël. Pendant ces 3 mois les études notariales ont enregistré 42 120 transactions immobilières, un chiffre en augmentation de +42 % sur 1 an. Record battu, une performance se situant d'ailleurs à 20 % au-dessus de la moyenne de ces 10 dernières années. Les ventes ont même battu de 9 % la période d'activité enregistrée de 1999 à 2007, avant l'arrivée de la crise économique. 2015 a donc été un bon cru, qui a clairement vu le marché de l'immobilier francilien sortir de l'atonie dans lequel il était plongé depuis quelques années. Les notaires de Paris notamment n'en reviennent toujours pas. De septembre à novembre ils ont enregistré des transactions sur 9500 appartements, soit 49 % de mieux que la même période l'année précédente. Ceux-ci tempèrent toutefois, en rappelant que « le marché parisien avait subi à l'automne 2014 un tassement », dû à la fin de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values. Plus on s'éloigne de Paris, plus les prix baissent Le marché immobilier francilien a décidément 3 vitesses. Alors qu'intra-muros on assiste à une quasi stabilité avec -0,1 % en 1 an, on obtient un ajustement de -1,1 % sur toute la région. Plus l'on s'éloigne de la capitale et plus les prix diminuent, mais surtout ils diminuent plus rapidement. Les notaires constatent ainsi une baisse généralisée de -1,8 % en petite couronne, et de -2,1 % en grande couronne. Mais là encore des disparités existent selon le type de logements, car les prix des maisons sont en quasi stabilité sur 1 an, avec +0,1 % sur toute l'Île-de-France. Mais au cours des 3 prochains mois l'écart va encore se creuser. Les notaires n'anticipent aucun mouvement des prix sur Paris, ils voient un effet déflationniste sur les appartements en petite couronne, et des tendances haussières sur les maisons pouvant aller jusqu'à 4 % « à l'horizon de mars 2016 ». Les ventes de logements cartonnent en grande couronne Avec des taux immobiliers toujours au plus bas et un pouvoir d'achat retrouvé, davantage de ménages modestes peuvent désormais devenir propriétaire. Mais pour beaucoup d'entre eux cela signifie aller chercher de meilleurs prix en grande couronne. Ainsi de septembre à novembre 2015, les notaires ont enregistré 50 % de vente supplémentaire sur les appartements ancien, à raison de 7790 transactions. Dans un même temps la performance était tout aussi remarquable en petite couronne, avec un bond de +39 % pour 11 570 unités ayant changé de propriétaire. Et lorsque le pouvoir d'achat s'améliore, les ménages en profitent pour réaliser leur rêve : acheter une maison. Si les prix restent élevés en petite couronne, cela n'a pas empêché les familles d'en acheter 3360, ce qui est 27 % de mieux comparé à la période septembre–novembre 2014. Mais la palme de la performance revient à la grande couronne, dont les études notariales ont vu les transactions sur les maisons anciennes bondir de +38 %. En 3 mois ils ont enregistré 9860 changements de propriétaires. La hausse des prix de l'immobilier ralentit en Île-de-France Les appartements anciens sont en recul Si en 1 an le prix des appartements anciens a baissé de -1,1 % en Île-de-France, l'évolution de septembre à novembre 2015 par rapport aux 3 mois précédents (juin–2015) reste raisonnable à -0,4 %. D'après les calculs des notaires, le prix de vente médian s'établit à 5270 €/m². Rappelons que dans une médiane, la moitié des valeurs se situe au-dessus, et l'autre moitié au-dessous. En 1 an c'est dans les Yvelines (78), que les prix des appartements anciens ont le plus baissé en perdant -2,6 %. Il s'établissent désormais à 3620 €/m², tandis que les prix sont presque identiques au sein des 3 autres départements de la grande couronne. En Seine-et-Marne (77) tout comme dans l'Essonne (91) la médiane s'établit à 2590 €/m², alors que dans le Val-d'Oise (95) c'est un peu plus cher, à 2650 €/m². Et il semble que l'écart soit en train de se creuser, avec une baisse des prix de -1 % dans les Yvelines, une stabilité en Seine-et-Marne, puis une très légère hausse de +0,2 % dans l'Essonne et de +0,4 % dans le Val-d'Oise. À la lecture des avant-contrat devant arrivant à échéance en mars 2016, les notaires anticipent une forte baisse du prix des appartements dans les Hauts-de-Seine (92), de 5140 €/m² à 5060 €/m². Plus particulièrement les prix devraient descendre de 4240 €/m² à 4160 €/m² dans la petite couronne. Les prix des maisons anciennes augmentent Déjà en juin, les notaires pointaient du doigt la hausse des prix des maisons anciennes. Le phénomène a suivi son petit bonhomme de chemin, avec des tendances inflationnistes dans certains départements, et déflationniste dans d'autres. Si globalement le prix des maisons anciennes s'établit à 292 100 € de médiane en Île-de-France, il existe un grand écart entre les 555 000 € des Hauts-de-Seine (92) et les 229 600 € de la Seine-et-Marne (77). Dans le département huppé de l'Ouest parisien, les prix chutent toutefois de -2,5 % sur 3 mois, pour finir à -2,1 % sur 1 an. À l'inverse ils repartent à la hausse en Seine-Saint-Denis (93), avec une légère inflation de +0,3 % sur 3 mois, pour finir à 262 000 €. Pour s'acheter une maison dans le Val-d'Oise il faudra tabler sur un budget médian de 267 800 €, mais attention les prix ont augmenté de +1,8 %, toutes corrections des variations saisonnières apportées. Et les notaires préviennent : la tendance devrait continuer un peu partout en Île-de-France, où l'on devrait atteindre une médiane de 297 300 € en mars 2016. La hausse des prix des maisons anciennes se fera partie m'en ressentir en Seine-et-Marne, ou d'ores et déjà les montants promis sur les avant-contrat affichent 235 100 €. Avec des taux d'emprunt qui pourraient se stabiliser et un moral retrouvé par les ménages français, les transactions immobilières devraient aller bon train, au moins au cours de la première moitié de 2016.