Investissement locatif : pourquoi ne pas avoir peur de la vacance

L'investisseur immobilier n'a qu'une seule hantise : ne pas percevoir de loyer. S'il peut se protéger contre les défauts de paiement avec une garantie loyer impayé (GLI), il craint la vacance. Pourtant une étude du Commissariat Général au Développement Durable avance que 60 % des logements vides sont loués dans l'année. Plus le logement est de qualité, plus il sera loué rapidement. Voici les arguments pour ne plus avoir peur de la vacance de votre investissement locatif, ainsi que 2 astuces pour investir sans vous préoccuper de la gestion du logement.

Comprendre les différentes causes de vacance

La vacance dite frictionnelle

On parle de vacance frictionnelle de l'immobilier locatif, lorsque le logement est vide le temps de changer d'occupant. Quelquefois des travaux d'entretien s'imposent, mais il s'agit le plus souvent de légers bricolages, qui peuvent être effectués par le propriétaire lui-même. Par ailleurs, si le propriétaire constate des dégradations, il a le droit de retirer le coût des réparations sur le dépôt de garantie versé par le locataire.

La vacance dite obsolète

On parle de vacance obsolète d'un logement lorsque le locataire a quitté les lieux, car inadaptés, inconfortables ou mal entretenus. Il s'agit bien entendu de logements anciens, dans ce cas le propriétaire doit procéder à des travaux de rénovation s'il veut pouvoir louer.

Si les revenu du propriétaire ne lui permettent pas de financer les rénovations, il peut s'adresser à l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH). L'agence propose des aides financières destinées à la rénovation de logements, même mis en location.

Quels que soient les revenus du propriétaire, il peut souscrire un éco prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 €. Les travaux doivent porter sur la rénovation énergétique, et déboucher sur une véritable performance thermique. Ce type de travaux augmente la valeur du logement, car le locataire sait que ses charges seront amoindries dans un logement de type RT 2012 ou BBC.

N'oublions pas non plus que les banques financent les travaux de rénovation. Elles s'assurent que le coût de l'opération ne dépassera pas un certain pourcentage de la valeur marchande du logement. Par exemple, une banque pourra accorder un prêt travaux avec garantie hypothécaire si le montant des travaux ne dépasse pas 80 % de la valeur marchande du logement.

La vacance de transformation

Dans le même ordre d'idées que la vacance pour obsolescence, il y a la vacance de transformation. Elle concerne les logements sur lesquels le propriétaire a décidé d'opérer les transformations. Il doit généralement attendre la fin du bail, mais il peut également trouver un accord avec son locataire. Ce dernier pourra se reloger le temps de la rénovation, pour réintégrer les lieux par la suite.

Les chances de relouer un logement

60 % sont loués dans l'année

Une étude du Commissariat au Développement Durable montre que 60 % des logements vides sont réoccupés dans l'année qui suit. Cette même étude montre que 70 % seront loués dans les 2 ans qui suivent. En réalité, c'est la taille et la localisation du logement qui va faciliter sa mise en location. N'oublions pas non-plus de tenir compte du préavis du locataire, et du droit de visite du propriétaire. Avec un bon timing, l'investisseur immobilier peut faire entrer un nouveau locataire immédiatement après le départ de l'ancien.

Gérer le délai de préavis du locataire

Un locataire doit donner un préavis de 3 mois à son bailleur. Il peut toutefois bénéficier d'un préavis d'1 mois dans certains cas particuliers. En tout état de cause, le préavis doit être adressé en mains propres, par courrier recommandé ou par pli d'huissier. Les loyers sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis.

Il est important de préciser que le propriétaire d'un logement mis en location bénéficie d'un droit d'accès. Ce droit s'applique en cas de vente, ou lorsque le locataire a donné son congé. Il n'y a pas de barème précis, cependant le propriétaire s'entend avec le locataire pour permettre le droit d'accès à lui-même ou à son représentant.

Les visites ne peuvent pas être organisées un jour férié, et ne doivent pas durer plus de 2 heures pendant les jours ouvrables. Ainsi, un investisseur locatif dispose du temps nécessaire pour organiser la venue d'un nouveau locataire et minimiser la vacance.

Comment mettre un logement en location ?

Assurer soi-même la mise en location

Les outils ne manquent pas sur Internet pour réunir loueurs et locataires. Beaucoup de sites privés et publics mettent gratuitement des exemples de baux de location à la disponibilité des internautes.

Si vous effectuez votre investissement immobilier locatif avec Vousfinancer.com, les conseillers vous expliqueront les choses à faire et à ne pas faire. Vousfinancez.com bénéficie d'un partenariat privilégié avec l'agence immobilière Arthurimmo. Vous pourrez ainsi obtenir un service complet : recherche de l'investissement locatif, conseils et obtention de l'emprunt immobilier.

Confier l'exploitation de la location

Confier l'exploitation d'un investissement locatif à une société spécialisée est une solution. Elle s'applique notamment aux personnes situées géographiquement loin du lieu ou est implanté le logement. Dans ce cas le bailleur est en fait l'agence immobilière ou l'exploitant. L'investisseur perçoit son loyer, diminué de la commission de l'exploitant.

Les 2 meilleures solutions pour éviter la vacance

La location meublée en LMNP

La location meublée sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), est l'une des meilleures solutions pour éviter les soucis de vacance et de loyer. Le LMNP achète un logement dans une résidence de services, et en confier l'exploitation à un professionnel pendant 9 ans. Il bénéficie d'une fiscalité avantageuse, et peut même profiter de son investissement immobilier quelques mois dans l'année s'il s'agit d'une résidence de tourisme.

L'investisseur peut cependant choisir la résidence étudiante, l'EHPAD (Etablissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes), ou encore la résidence d'affaires.

Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

L'investissement immobilier locatif peut se faire à travers l'achat de parts de SCPI. Les banques sont généralement motivées pour cet investissement, car elles disposent d'un historique sur la société gérante. L'investisseur acquiert un certain nombre d'actions d'un parc immobilier, principalement composé de bureaux, d'entrepôts et de murs de magasins. Il n'y a donc aucun souci de vacance, ni de loyer car le gérant lui verse un rendement mensuel.