Vendre, acheter : petit tour de l'état du marché immobilier

Les prix du m² diminuent et les taux des prêts immobiliers font de même, le moment est idéal pour acheter. C'est ce que pense la majorité des personnes interrogées par l'Observatoire du moral de l'immobilier. D'ailleurs la Banque de France confirme que les demandes de financement sont en hausse en ce début d'année. Mais il reste encore un grand pas à faire entre l'intention et le passage à l'acte. Pour cela les secundo accédants disposent du mandat exclusif partagé pour vendre plus vite, et du prêt achat revente pour emménager avant d'avoir vendu.

La demande de prêt immobilier repart

Depuis plusieurs mois déjà l'ensemble des dossiers de prêts immobiliers était bouclé en dessous de 3,5 %. Pourtant il a fallu attendre le dernier trimestre 2014 pour voir la production repartir. D'octobre à décembre le nombre de financements accordés a augmenté de 1 % par rapport à la même période précédemment. Mais le démarrage s'est surtout opéré en janvier et février.

Le mois dernier l'activité a fait un bond proche de 15 % en termes de prêts octroyés, et d'un peu plus de 25 % en termes de montants prêtés. En glissement annuel on reste encore dans la zone négative, le nombre de dossiers validés étant 5 % en dessous sur une année glissante.

Mais les banquiers sont optimistes, c'est ce que révèle l'enquête mensuelle de la Banque de France sur la distribution du crédit. Le solde d'opinion est positif de près de 40 %, alors qu'il était négatif d'octobre à décembre. Situation quelque peu paradoxale, car c'est justement au cours de cette période que la situation a commencé à se redresser.

Toujours est-il que les enseignes observent majoritairement le retour des ménages vers l'investissement immobilier ou l'accession.

Fait intéressant, la baisse des taux est clairement le moteur principal de ce revirement de situation, mais oblige les banques à abaisser leurs marges. Sur les marges appliquées aux crédits à l'habitat, le solde de d'opinion est négatif à -20 % sur les prêts de risque moyen, et neutre sur les prêts les plus risqués.

 

2,5 millions d'acheteurs immobiliers potentiels en 2015

Si les banques enregistrent plus de demandes de prêt immobilier, de son côté Logic-Immo voit moins d'acheteurs potentiels qu'il y a 4 ans. Le rapport offre/demande est estimée à 2,5 millions d'acheteurs potentiels pour 2 millions de vendeurs. Mais il ne s'agit que d'une estimation, car l'Observatoire du moral immobilier du réseau d'agents note que « les intentions d'achats et de ventes peinent à se concrétiser ».

Car dans la pratique 66 % des acheteurs en devenir ne trouvent pas le bien qui correspond à leurs attentes. Pas question de faire des travaux, 52 % d'entre eux ne souhaitent pas procéder à la moindre rénovation.

Car avec la crise le ménage français a appris à être patient. Ainsi 48 % des acheteurs attendent que les prix se stabilisent, et 43 % guettent une nouvelle baisse. Et pourtant 72 % des personnes interrogées estiment que la période actuelle est propice à la réalisation d'un projet immobilier, alors qu'elles n'étaient que 37 % il y a 3 ans. Encore une fois la baisse des taux d'emprunt apporte sa pierre à l'édifice, car 78 % des sondés jugent les taux d'intérêt « attractifs ».

L'Observatoire note qu'il s'agit du plus haut niveau d'optimisme depuis la création du rapport, il y a 5 ans.

 

Le mandat exclusif partagé ou la force d'un réseau

Si la majorité des candidats à l'achat immobilier ne trouve pas le logement idéal, ils disposent aujourd'hui d'un outil efficace. On connaissait le mandat simple qui permet à plusieurs agences de vendre un bien, et l'on connaissait le mandat exclusif dans lequel le propriétaire accorde l'exclusivité de la vente à un agent particulier.

Aujourd'hui une solution hybride rencontre un franc succès : le mandat exclusif partagé. Dans cette configuration le vendeur confie l'exclusivité de la transaction à un agent immobilier, mais ce dernier partage la petite annonce sur les sites de différents professionnels. Il bénéficie alors d'une meilleure exposition, ce qui permet de vendre le bien immobilier plus rapidement.

Selon RTL, alors qu'avec un mandat simple une maison ou un appartement met en moyenne 5 mois à partir, le délai de vente se réduit à 3 mois dans le cadre d'un mandat exclusif partagé. Mieux encore, 1 annonce sur 3 trouve preneur, contre 1 sur 8 dans le cadre d'un mandat simple.

Une solution intéressante à l'heure où 1 vente sur 2 se fait entre particuliers en France, sans impliquer la présence d'un agent. Car le recours au mandat exclusif partagé ne coûte pas plus cher au vendeur, les agences se rémunèrent entre elles en se partageant la commission.

 

Le prêt achat revente : un outil pour les secundo accédants

Si les conditions actuelles du marché font que l'acheteur est en position de supériorité, cette vérité ne vaut pas pour les biens immobiliers d'exception. Une maison en très bon état, bien placée, dans un lotissement proche du centre-ville et des transports en commun, ou un appartement dans une bonne copropriété avec vue unique en sont des exemples.

Lorsque des secundo accédants souhaitent revendre pour en acheter un plus grand, se pose le problème de l'emplacement. Le couple ne souhaite pas s'installer loin de leur lieu de travail, les enfants sont scolarisés et l'on préférait une habitation qui ne change pas ses habitudes générales.

Ainsi dès lors qu'une famille de secundo accédants trouve le logement de ses rêves, c'est une course qui démarre pour vendre le logement actuel et déménager dans les temps.

Il dispose alors d'une solution pratique : le prêt relais achat revente. La banque commence par opérer un rachat de crédit sur le prêt immobilier existant. Puis elle accorde une 2e ligne de financement destinée à acheter le bien immobilier convoité. Elle opère un lissage afin de ne pas dépasser un certain taux d'endettement. Puis elle laisse 2 ans aux secundo accédants pour vendre leur logement actuel. Une fois que c'est chose faite, les nouveaux propriétaires réinjectent une partie ou la totalité du fruit de la vente dans leur prêt relais.

Encore une fois la baisse des taux d'emprunt rend le dispositif toujours plus attractif. Car les ménages ayant accédé à la propriété il y a plusieurs années, disposent généralement de taux au-delà de 4 %. Lors de l'opération de relais achat revente, Vousfinancer.com renégocie leur taux, ce qui leur permet de déboucher sur des mensualités beaucoup plus intéressantes.