Profiter de la baisse des taux immobiliers pour investir

La rémunération des livrets est quasi insignifiante, malgré les efforts du gouvernement. L'assurance-vie en support euro s'est maintenue à 2,5 %, peut-être plus pour longtemps. C'est dans ce contexte que les taux d'emprunt diminuent de mois en mois, et pourraient même avoir continué leur descente en mars. L'investissement immobilier locatif devient donc de plus en plus tentant pour les particuliers, car a priori lorsque l'on paye moins d'intérêts on obtient plus de rendement. C'est en partie vraie, car il reste nécessaire de se préoccuper des loyers et de la saturation possible du marché dans certains cas. En supplément l'investisseur peut augmenter la rentabilité en choisissant un dispositif de défiscalisation, focus sur ce qui l'attend.

Plus le taux d'emprunt est bas, plus le rendement est là ?

Rendement locatif avant et après impôt

Les offres d'investissement locatif ont tendance à ne mettre en avant que le rendement locatif brut avant impôts. On prend le prix du bien immobilier, le montant espéré du loyer, et l'on en tire un retour sur investissement mensuel. On oublie ainsi de parler des frais d'achat, des frais d'emprunt et des impôts.

Les loyers perçus, que ce soit au travers de la location directe de logements ou de l'investissement dans des parts de SCPI, sont ajoutés sur les revenus du ménage. Ils ne sont pas sujets aux prélèvements sociaux, sauf lorsqu'il s'agit de sociétés civiles immobilières incluses dans un contrat d'assurance-vie.

Les frais d'achat sont principalement constitués par les droits de mutation lorsqu'il s'agit d'immobilier ancien. Ils se règlent lors du passage obligé chez le notaire, dont les émoluments représentent la plus faible par du coût de l'opération. Pour déterminer les frais d'achat d'un investissement immobilier, se référer à notre calculatrice de frais de notaire.

Le poids des intérêts pèse de moins en moins sur une opération immobilière, et pourrait même continuer sa tendance à la baisse.

Taux des prêts immobiliers : 2 % sur 15 ans

Il n'y a pas si longtemps on conseillait aux investisseurs de s'engager sur des courtes durées, quitte à acheter plus petit, afin de ne pas handicaper le rendement par des intérêts élevés. Aujourd'hui les taux disponibles s'affichent à 2 % sur 15 ans pour un profil général, les emprunteurs disposant d'un apport important et d'un profil solide peuvent même espérer mieux.

Un appartement neuf vendu pour 150 000 € dans un programme contenant entre 25 et 99 logements, implique des frais de notaire de 2909 €.

En partant du principe que cette somme est apportée par l'investisseur, il a donc besoin d'un prêt de 150 000 €. Remboursé sur 15 ans au taux de 2 %, cela équivaut à des mensualités de 989 € (assurance emprunteur à 0,36 % incluse). Le coût total des intérêts s'élève à 27 942 €.En partant du prudent principe d'un loyer correspondant à 3,5 % du prix du bien immobilier, on obtient des revenus locatifs de 78 750 € sur toute la durée de remboursement. Et encore, on ne tient pas compte de la capacité d'augmentation du loyer en fonction de l'indice IRL de l'INSEE. Au final, l'effort personnel sur 15 ans aura été d'un peu plus de 100 000 €, soit uniquement les 2/3 du prix du logement.

Si le retour sur investissement est prouvé, il dépend toujours des loyers, et les personnes intéressées doivent s'en préoccuper.

Loyers plafonnés et loyers en baisse

Le dispositif Pinel offre une importante remise d'impôt, en échange d'un plafonnement des loyers. Ce plafond est censé se situer à 20 % en dessous de la moyenne des loyers observés, cela dit dans certaines zones géographiques l'écart est beaucoup plus réduit. En supplément, comme on l'a vu au cours du précédent dispositif Duflot, l'État rehausse annuellement le loyer plafond par décret, afin que l'investisseur ne subisse pas l'inflation.

Dans le secteur libre comme l'immobilier ancien ou les SCPI, les loyers versés et donc les revenus des investisseurs dépendent de l'équilibre entre l'offre et la demande. Ainsi de faible taux d'intérêt ne suffisent pas forcément à amener de la rentabilité.

Aujourd'hui des voix commencent à se faire entendre face à la frénésie d'investissement dans de l'immobilier de bureau, craignant que le locataire ne soit désormais en position de force pour imposer ses tarifs. À la fin de l'année dernière, on comptait 4 millions de m² de bureaux disponibles rien qu'en Île-de-France. Cependant le taux de vacance atteint 12 % à La Défense, et 7,6 % plus généralement dans la région.

C'est que la rentabilité de l'immobilier professionnel est meilleure à Paris qu'à Londres, ainsi on peut espérer jusqu'à 6 % dans la capitale française. Ces bonnes performances ont permis au rendement global des SCPI de se caler à 5,08 % en 2014. Il s'agit d'un investissement que les banques financent volontiers, pour disposer de toutes les données nécessaires à l'analyse du placement. Toutefois les personnes intéressées doivent bien se rappeler que l'offre de bureaux neufs ajoutée au cours de l'année dernière, est équivalente à celle des locaux obsolètes non encore loués.

De son côté l'observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), note que « les loyers de marché ont cru de 1 % » sur l'ensemble de l'année 2014.

 

Utiliser les leviers fiscaux pour augmenter la rentabilité locative

Depuis longtemps les ménages disposent de dispositifs fiscaux lorsqu'ils investissent dans l'immobilier. La possibilité de déficit foncier a survécu à tous les tours de vis budgétaire, et les lois de défiscalisation sont aujourd'hui présentes tant sur le neuf que sur l'ancien.

La loi Pinel permet une remise d'impôt de 2 % du prix du bien immobilier par an pour une mise en location de 6 ans ou 9 ans, et 1 % de la 10e à la 12e année.

La loi Censi-Bouvard autorise une défiscalisation de 11 % du prix du bien acheté, équitablement répartie sur 9 ans. Le dispositif s'adresse aux résidences meublées, de type tourisme, EHPAD, étudiants ou logements pour seniors.

La loi Malraux est un peu atypique, car elle s'adresse à l'immobilier classé nécessitant des travaux. La remise d'impôt correspond à un maximum de 30 % des travaux dans un plafond de 100 000 €, dans les 3 ans qui suivent l'obtention du permis de construire. Le déficit foncier ne peut pas s'appliquer lorsqu'un bien est défiscalisé en loi Malraux.

Le déficit foncier correspond à la différence entre les frais engagés dans l'exploitation du bien mis en location, et les loyers perçus. Les droits de mutation étant élevés dans l'ancien, il est possible que le simple achat d'un logement sans travaux débouche sur un déficit. Toutefois l'investissement avec travaux de rénovation permet généralement de se trouver en trésorerie négative, d'un point de vue comptable. Les propriétaires peuvent ainsi diminuer leurs revenus imposables de 10 700 € par an au mieux.