Le taux fixe

Dans un prêt à taux fixe, le taux est fixé au moment de la mise en place du prêt et ne changera pas pendant toute la durée du prêt, même si le marché fluctue (à la hausse, comme à la baisse).

En choisissant un taux fixe, l’emprunteur choisit la sécurité. Il est sûr qu’il aura la même mensualité tout au long de son prêt et il connait dès le départ le Taux Effectif Global et le coût total de son crédit.

Les taux des crédits immobiliers varient en fonction des taux de marché : les taux long terme servent de base pour fixer les taux des crédits immobiliers à taux fixe.

Un prêt à taux fixe peut être modulable. Cela signifie que l'emprunteur peut demander à augmenter ou à baisser l'échéance de son prêt, sans pour autant que cela n'affecte le taux initial du prêt.

Le taux variable

Le Taux d’intérêt « variable » évolue en fonction d’un indice de référence qui lui est rattaché : l’Euribor le plus souvent (taux interbancaire au sein de la zone Euro).

La banque détermine son taux en ajoutant une marge à l’Euribor. Cette marge restera la même pendant toute la durée du prêt, seule « la partie Euribor » varie. Ce qui signifie que le taux « négocié » au départ correspond au taux « du moment » et qu’il sera amené à varier régulièrement (en fonction des conditions générales, cela peut-être tous les 3 mois, ou tous les ans…).

Le choix de ce type de taux est plus risqué mais il peut s’avérer très judicieux puisque le taux de départ est souvent bien plus bas que les taux fixe, mais surtout que le taux s’ajuste aux conditions de marché.

Aussi en cas de baisse des taux, l’emprunteur en profite directement et voit sa mensualité de prêt ou la durée de son prêt diminuer. En revanche, en cas de hausse des taux, il se produit l’inverse et l’échéance de prêt ou sa durée augmentent.

Il est toujours possible de passer un taux variable en taux fixe.

Les taux capés

Le prêt à taux « Capé » peut être considéré comme une solution intermédiaire entre le taux fixe et le taux variable puisque c’est un taux qui est un peu plus bas que le taux fixe, et celui-ci ne pourra pas varier de plus d’un certain « plafond » (appelé « Cap ») définit à la signature du contrat. Aussi, l’emprunteur se verra répercuté les hausse et les baisses de taux en fonction du marché sans jamais que les hausses ne dépassent un certain seuil.

Il existe différents types de cap :

  • Le cap sur le taux (+1, +2 ou +/-1, +/-2 ) : c’est l’échéance qui va varié.
    Exemple : le taux de départ est de 3 % avec un cap à 2 points, le taux ne pourra pas franchir la barre des 5%.
  • Le cap sur la durée : L’échéance reste constante, en revanche c’est la durée qui varie (+ 5 ans maximum)
  • Un mixte des deux : c’est d’abord la durée qui varie et quand le 1er cap est au maximum, c’est l’échéance qui varie (ou réciproquement).

C'est une formule intéressante si le taux capé n'est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur. Dans ce cas là la prise de risque est moins importante mais on pourra éventuellement bénéficier d'une baisse des taux.

Le cap varie en fonction de l’organisme prêteur.