Vous envisagez de souscrire un prêt maison ? En fonction de la nature de votre projet, du type de logement ciblé et de votre situation (personnelle, professionnelle, financière), vous aurez la possibilité de choisir entre différents types de prêts. En effet : il n’existe pas « un » crédit logement, mais bien une multitude de crédits, adaptés au statut et aux besoins de l’emprunteur. Cette section du guide pratique sur le crédit immobilier vous permettra de choisir le meilleur type de prêt – ainsi que le taux idéal – pour mener à bien votre transaction.
Quel type de crédit habitation choisir ? Les banques (et autres établissements prêteurs) proposent plusieurs possibilités en vue de souscrire un crédit logement. Celui-ci diffère en fonction de nombreux critères propres à l’emprunteur :
Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet de votre crédit immobilier et des différentes possibilités qui vous sont offertes.
Dans la famille du crédit logement classique, le plus connu est sans doute le prêt amortissable. La mensualité versée par l’emprunteur est divisée en deux (le capital et les intérêts). Elle lui permet d’amortir une partie du capital obtenu (d’où le terme « amortissable ») tout en payant les intérêts du prêt maison au fur et à mesure. Le crédit est soldé à échéance, au bout d’un nombre d’années spécifié à l’avance.
Ce type de crédit habitation peut prendre plusieurs formes, notamment celle du prêt lissé (ou avec paliers). Cette formule aménage les mensualités du crédit maison en fonction d’autres emprunts parallèles, de façon à conserver un taux d’endettement raisonnable constant. Le prêt modulable, lui, donne l’opportunité d’augmenter ou de réduire ses remboursements afin d’accompagner les variations de ses revenus dans le temps. Enfin, le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque.
Le crédit relais intervient uniquement dans le cas d’un chassé-croisé entre revente et acquisition. Ce type de prêt maison permet d’acheter un nouveau bien sans avoir besoin d’attendre d’avoir vendu le précédent. Le capital est remboursé lorsque l’emprunteur a touché les fruits de sa vente.
Quant au crédit in fine, comme son nom l’indique, il consiste à rembourser la totalité du capital à échéance. Pendant toute la durée d’emprunt, les mensualités versées ne comportent que les intérêts et les frais d’assurance emprunteur. C’est l’épargne qui va permettre de solder le prêt en fin d’opération. L’intérêt de ce montage, c’est qu’il est soutenu par des versements mensuels faibles et pèse donc peu sur l’endettement. Il est idéal pour l’investissement locatif.
Enfin, finissons avec le crédit logement « sans apport ». Il consiste à obtenir un emprunt immobilier sans avoir à verser un apport personnel – ce pourcentage de la somme totale généralement réclamé par les banques. On parle également de « prêt à 100 % » ou de « prêt à 110 % » (parce qu’il englobe les frais annexes).
Notez que, depuis quelques années, les banques donnent aux emprunteurs la possibilité de souscrire un prêt immobilier sur 30 ans (contre 20 ou 25 ans maximum auparavant). Ce type de crédit logement soulage du poids de mensualités trop élevées, mais il a un défaut majeur : considérant sa durée, il revient très cher !
Ces prêts classiques peuvent être adossés à ce qu’on appelle des « prêts réglementés », éligibles sous certaines conditions. Le plus connu d’entre eux est sans doute le PTZ, ou prêt à taux zéro : une aide à l’accession à la propriété qui vise à simplifier une première acquisition de résidence principale. Il vient compléter un crédit logement existant. Sa variante appelée « éco-PTZ » est destinée uniquement au financement de travaux de rénovation énergétique.
Le prêt à l’accession sociale, ou PAS, est un crédit logement accordé par certains établissements bancaires en collaboration avec l’État. En fonction de plusieurs critères, il est possible par ce biais de financer tout ou partie du coût total d’une résidence principale, sur un maximum de 30 ans. Dans le même ordre d’idée, le prêt conventionné permet de couvrir jusqu’à 100 % de la somme nécessaire à l’acquisition d’une résidence principale, à ceci près qu’il n’est pas soumis à des conditions de ressources et qu’il ouvre droit à l’allocation logement.
En outre, il existe un type de crédit habitation très spécifique, mis en place par certaines collectivités. C’est le cas du prêt logement Paris, réservé aux habitants de la capitale souhaitant acheter dans leur ville. Ou encore du crédit « collectivités territoriales », à travers lequel une collectivité accorde elle-même un prêt pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien.
Certaines catégories de salariés peuvent bénéficier d’un type de crédit logement très particulier, qu’on appelle « prêt professionnel ». Il peut s’agir notamment :
Pour finir, citons quelques formes singulières (et plus rares) de crédits immobiliers. Par exemple, le crédit bail immobilier, qui ne concerne que les biens à usage professionnel : c’est la banque qui acquiert le bien et le met à disposition de son client, contre versement d’un loyer et option d’achat à terme.
Autre exemple : le prêt caisse de retraite, grâce auquel un salarié ou un cadre peut se faire aider pour le financement de sa résidence principale par sa caisse de retraite, contre une durée minimale de cotisation. Et uniquement pour des sommes peu élevées.
Important : sachez qu’il est possible de cumuler plusieurs types de crédit logement. Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître toutes vos options disponibles.
Au-delà des différents types de prêts accessibles, il faut également définir un autre point important du crédit logement : le taux. Entrons dans le détail.
Le taux d’intérêt, fixé lors de la mise en place du crédit habitation, n’évolue pas pendant toute la durée d’emprunt. De sorte que l’emprunteur connaît par avance le montant des mensualités à venir ainsi que le coût total du prêt, le taux restant fixe y compris s’il choisit de moduler la durée d’emprunt ou le montant des versements. On parle aussi de taux TAEG, pour « taux annuel effectif global ».
À noter que le taux fixe est le plus souvent choisi pour un crédit logement (du moins quand il s’agit de financer une résidence principale).
Comme son nom l’indique, le taux variable est soumis aux oscillations du marché. Dans cette formule, le taux négocié entre l’emprunteur et l’établissement correspond à une valeur déterminée à un instant « T », celui de la mise en place du crédit logement. Ensuite, ce taux change en fonction des variations d’un indice de référence – généralement l’Euribor, le taux interbancaire qui fait foi au sein de la zone euro.
La variation du taux est appliquée à intervalles réguliers, selon un calendrier fixé par avance, par exemple tous les 3 ou 6 mois. La seule chose qui reste immuable, c’est la marge de la banque appliquée directement au taux d’intérêt.
Ce type de taux revêt des avantages et un inconvénient majeur. Il permet de bénéficier des évolutions du taux d’emprunt à la baisse, sans avoir à renégocier. En outre, le taux d’intérêt de base est souvent plus attractif que dans le cas d’un taux fixe. Toutefois, en fonction du marché, cette solution peut s’avérer coûteuse : si le taux connaît une hausse importante sur une longue période, l’emprunteur finira par payer son crédit logement beaucoup plus cher et/ou par augmenter sa durée d’emprunt.
Enfin, il existe une solution qui vient s’intercaler entre le taux fixe et le taux variable. Il s’agit du taux variable « capé », dont le principe est simple : le taux d’emprunt déterminé au départ peut varier, mais dans les limites d’un plafond fixé avec l’établissement prêteur (ou « cap »).
Ce plafond peut porter sur le taux (avec plus ou moins X points de variation) ou sur la durée du crédit logement (avec plus ou moins X années d’oscillation). Voire un mélange des deux possibilités. Même si le coût total du crédit immobilier n’est pas connu à l’avance, il reste que ce type de taux permet de profiter des conditions du marché sans prendre trop de risques.