Les bonnes affaires immobilière de la rentrée

Les agences immobilières de Paris notent que les acheteurs reviennent avec 1 mois d'avance, par rapport aux années précédentes. Dans le neuf, malgré la future mise en application de mesures pour relancer la construction, le marché reste atone. Les promoteurs font donc des cadeaux, pour le plus grand bonheur des acheteurs. Car aujourd'hui la baisse des prix de l'ancien pourrait atteindre le creux de la vague, et concurrencer fortement les programmes neufs. Ajoutez à cela des taux immobilier au plus bas, on obtient les ingrédients nécessaires pour réaliser de bonnes affaires.

Acheter un appartement ancien à Paris

Les acheteurs potentiels reviennent

Le Figaro-Magazine révèle que les Français semblent être de retour sur le marché de l'immobilier. Cette observation est particulièrement présente à Paris, où la baisse des prix de l'immobilier corrèle particulièrement bien avec la faiblesse des taux de prêt.

Car il existe une clientèle d'acheteurs qui scrutent le marché depuis quelques années, et qui ont appris la patience. Aujourd'hui beaucoup de signes montrent que si les taux d'emprunt immobilier peuvent encore baisser, il se peut que le prix du mètre carré parisien s'oriente vers une phase de stagnation. Beaucoup pensent que le moment est bien choisi pour concrétiser leur projet.

Les responsables d'agences immobilières notent que les parisiens reprennent déjà les visites, alors que l'historique prouve qu'il fallait attendre le mois d'octobre pour observer un regain d'intérêt.

De bonnes affaires dans les beaux quartiers

Aujourd'hui on trouve de beaux appartements parisiens décotés de 20 %, par rapport aux 3 dernières années. Il est aujourd'hui possible d'acheter un bel appartement ancien à 8500 €/m², dans le 16e et le 17e arrondissement. En cherchant bien on peut devenir propriétaire à Neuilly pour 7000 €/m².

Depuis ces dernières années, la demande pour les appartements familiaux dans les beaux quartiers de Paris à énormément baissé. Le fait est qu'aujourd'hui ces biens immobiliers concernent les secundo-accédants presque exclusivement. Les investisseurs immobiliers préfèrent les petites surfaces, et le pouvoir d'achat des primo-accédants n'est généralement pas suffisant pour devenir propriétaire dans la capitale.

 

Immobilier neuf : profiter d'un marché atone

Négocier un rabais sur un appartement neuf

Si les mesures annoncées par M. Manuel Valls pour relancer l'immobilier ont un effet positif sur le moral des acheteurs et des promoteurs, il reste un pas à franchir. Aujourd'hui on n'observe toujours pas de hausse des ventes, et la mise en application de la loi Pinel arrivera sans doute pour le début 2015.

En attendant il faut bien vendre et surtout se débarrasser des quelque 100 000 unités construites, mais non encore vendues. Pour y arriver les promoteurs font des offres, car en moyenne les programmes neufs restent plus chers que les logements anciens. Qui une cuisine équipée, qui les frais de notaire, qui des travaux de décoration, au total l'acheteur peut obtenir un cadeau en nature correspondant à 4 % du prix du bien immobilier.

L'acheteur est en position de force sur les appartements de familiaux

Les acheteurs d'appartements neufs familiaux disposent de peu d'offres. En revanche ils ont pour eux un atout de taille : la concurrence des maisons. Ainsi lorsqu'une famille cherche à acheter dans un centre-ville, il lui est plus difficile d'obtenir des cadeaux de la part des promoteurs, que si elle cherche à acheter en périphérie. En périphérie les maisons sont les principales concurrentes des appartements neufs, alors qu'en centre-ville ils n'ont que les logements anciens pour leur faire de l'ombre.

Si le promoteur ne propose pas de biens présentant un caractère exceptionnel, comme une vue unique, une architecture en loft ou une grande terrasse, il aura du mal à trouver preneur. L'acheteur dispose donc d'une marge de manœuvre pour la négociation.

 

Obtenir un prêt immobilier

Calculer sa capacité d'emprunt

Le montant d'un prêt immobilier dépend de la capacité de remboursement des emprunteurs. Leurs mensualités ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus imposables nets. Seules les ressources pérennes sont prises en compte, les primes exceptionnelles et heures supplémentaires ne sont pas intégrées au calcul. Les candidats acheteurs rémunérés au fixe et à la commission, devront quelquefois attendre 2 ans d'expérience afin que la banque prêteuse effectue une moyenne de leurs revenus, sur les 2 dernières années.

À l'intérieur de cette tranche de 33 %, il est possible d'allonger la durée des remboursements jusqu'à étirer suffisamment le montant des mensualités, afin qu'il rentre dans le budget des emprunteurs. Il y a quelques années de cela, cette opération était dangereuse car un rallongement de la durée du remboursement signifiait un coût d'emprunt beaucoup plus élevé. Eu égard au taux de crédit immobilier d'aujourd'hui, la différence entre 15 et 20 ans est faible. Chez Vousfinancer.com, la moyenne des taux fixes se situe à 2,85 % sur 15 ans, et 3,02 % sur 20 ans.

Avec ou sans apport ?

L'apport personnel est un atout important pour obtenir un prêt immobilier, mais il n'est pas indispensable. Il existe toujours des banques, même si elles sont rares, qui prêtent aux accédants à la propriété, sans que ces derniers n'aient à apporter un capital. Tout dépend du profil de l'emprunteur, et surtout de la clientèle qu'il peut amener à une banque.

Aujourd'hui, le baromètre des chouchous des banques de Vousfinancer.com montre que les cadres des catégories socioprofessionnelles élevées restent les meilleurs profils, aux yeux des banquiers. Toutefois les jeunes couples pleins de projets et d'avenir sont également prisés par les banques, car ils sont appelés à épargner et consommer divers produits bancaires. Il s'agit en quelque sorte d'un investissement à long terme pour une banque : « nous vous proposons un taux préférentiel, en échange vous domiciliez votre compte courant chez nous ».

Investir dans l'immobilier

Plus de la moitié des investissements immobiliers sont réalisés sans apport personnel. Là encore tout dépend du profil de l'emprunteur. Lors d'un projet locatif, la réussite de l'opération dépend de la perception du loyer. Les banques regardent donc l'emplacement du logement convoité. Plus il est situé dans une zone à forte demande, plus la banque sera rassurée dans le fait que l'investisseur puisse trouver un locataire.

Tous les professionnels de l'immobilier attendent la mise en application de la loi Pinel, et de sa grande souplesse d'utilisation. Il se peut que les promoteurs proposent des offres afin de dynamiser le départ du marché.