La fin de la baisse des taux n'aura décidément pas duré bien longtemps. La période de stabilisation ne survécut pas à l'afflux de demandes d'emprunt immobilier, ce qui provoqua un léger retour à la hausse. La tendance s'accentua au cours des semaines qui suivirent, Vousfinancer. com avertissait alors le public qu'une trentaine de banques avaient déjà remonté leurs taux. Désormais c'est au tour de l'observatoire CSA/Crédit Logement de confirmer que la tendance haussière est bien installée. La fin de 3 années de baisse Les taux immobiliers étaient à 4 % en 2011- 2012 Le nouveau millénaire avait commencé avec un taux de prêt immobilier moyen au-delà de 6 % au 1er trimestre 2001. La chute avait alors été vertigineuse jusqu'à environ 3,3 % à la fin du 3e trimestre 2005. Il avait fallu 2 ans pour remonter au-delà des 5 % au 1er septembre 2009. À ce moment la crise bancaire venue de l'explosion du marché des subprimes américains, avait obligé les banques centrales à abaisser leurs taux directeurs. Les banques avaient donc fait de même avec les prêts immobiliers, mais de manière très progressive pour descendre en dessous des 3,3 % en octobre 2010. À ce moment une importante remontée s'était opérée, pour flirter avec la barre des 4 % jusqu'à la fin du premier trimestre 2012. Les efforts de la BCE (Banque Centrale Européenne) permirent alors d'abaisser la moyenne des taux immobiliers jusqu'en dessous de la barre des 3 % à l'horizon mai 2013. Un léger soubresaut fit remonter les taux de quelques mois, la descente s'amorça vers la fin 2013, pour atterrir à 2,01 % en juin 2015. Les taux immobiliers baissent, et maintenant ? En juillet les prêts immobiliers cautionnés par la société Crédit Logement, géant du secteur, font état d'un taux moyen de 2,06 %. Il s'agit donc d'une augmentation non négligeable de 5 points de base, qui comme le rappelle l'organisme permet toujours une baisse du coût des opérations de 10 % par rapport à la fin 2013. Le pouvoir d'achat est important, et l'investissement immobilier est toujours beaucoup plus rentable que le livret A. Le mois dernier l'achat d'une résidence principale neuve s'est généralement déroulé avec un taux moyen de 2,10 % (hors frais). Les ménages ayant souhaité acheter une résidence principale ancienne ont pu le faire à 2,09 % (hors frais). La moyenne à 2,06 % (hors frais) présente donc une forte proportion de renégociation, ainsi que d'achat à but locatif. Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement est clair concernant la situation des prochains mois : la tendance sera haussière mais lente. Selon un scénario établi par les analystes de l'organisme de cautionnement, même dans le cas improbable d'un durcissement de la crise « les taux fin 2016 ne remonteraient au pire qu'à leur niveau de l'été 2014 », soit 2,65 %. Faut-il attendre pour acheter de l'immobilier ? Banques et accédants à la propriété toujours au rendez-vous Au 2e trimestre 2015, le nombre de prêts immobiliers accordés a augmenté de +50,5 %, par rapport à la même période en 2014. Les accédants à la propriété de moins de 35 ans, qui sont donc majoritairement des locataires, n'ont pas raté le coche. En 1 an leur nombre a progressé de 20 % sur la totalité des contrats signés, entraînant avec eux une baisse de la moyenne de l'apport personnel nécessaire. L'épargne injectée dans un projet immobilier diminue en moyenne de -10,5 % de janvier à juillet, comparé à la même période de 2014. Cet ajustement est clairement dû à la présence de primo accédants, qui s'ils bénéficient d'un bas de laine indispensable au moins pour couvrir les frais de notaire, ne disposent pas du capital apporté par des secundo accédants en cas de déménagement. Ceux qui ont acheté dans un programme neuf en juillet, ont eu besoin d'apporter -10,7 % de moins que leurs prédécesseurs des 7 premiers mois de 2014. Dans l'ancien leur effort a diminué de -9,9 %, l'écart s'expliquant par la différence des prix du m² entre le neuf et l'ancien. La baisse des prix de l'immobilier joue en faveur des acheteurs Au 1er trimestre 2015, la baisse des taux d'emprunt avait réussi à faire légèrement augmenter le prix des biens immobiliers. L'observatoire formé par l'INSEE et les notaires constataient une augmentation de +0,3 %, comparé au 1er trimestre 2014. Toutefois en comparant les 12 derniers mois, on restait sur une baisse générale de -1,9 %. Rien qu'en Île-de-France les logements anciens avaient perdu 2,9 % sur mars - mai 2015, comparé à la même période en 2014. Dans l'ensemble Paris avait le plus souffert, avec une chute de -3,1 % de ses prix du m². Ainsi dans le même temps la baisse des taux d'emprunt avait contribué à l'augmentation du pouvoir d'achat, et la tendance baissière pourrait compenser le durcissement des conditions des banques. Le Crédit Agricole ne serait pas surpris de finir l'année 2015 avec une baisse de 3 % des prix de l'immobilier ancien en France. Mais il existe de nombreuses disparités régionales, ainsi les notaires anticipent une remontée du montant des transactions médianes sur les appartements anciens de Paris, ainsi que sur les maisons anciennes de sa grande couronne. Les taux d'emprunt de juillet ne suivent pas les OAT 10 ans Le rendement des obligations françaises est en baisse Lorsque la France emprunte sur les marchés financiers, elle émet des obligations. Des investisseurs institutionnels comme des fonds de pension ou des assurances les achètent, certains d'être remboursés. Parmi ces obligations il s'en trouve qui sont remboursables 10 ans après la souscription, ce sont les fameux OAT 10 ans. Historiquement parlant le taux des prêts immobiliers suit la courbe du rendement de ces bonds du Trésor. Plus la rémunération est importante, plus les taux d'emprunt augmentent, et vice versa. Il ne s'agit pas d'une règle à suivre, mais plutôt d'un comportement constaté chez les grandes enseignes bancaires depuis des décennies. Mais cette fois-ci le mouvement est interrompu. Car le rendement des OAT 10 ans a subitement grimpé au début du mois de mai, pour repasser à son niveau du mois d'octobre 2014. Pour autant pendant ce temps les banques ont continué d'abaisser leurs taux, plutôt que de les ramener au niveau d'octobre 2014. Quand la banque centrale européenne s'en mêle Ce détachement du mode de fixation des conditions d'emprunt, peut s'expliquer par l'afflux de trésorerie dont bénéficient désormais les banques. Depuis février la BCE s'est livrée à un programme de rachat de dettes souveraines des membres de la zone euro. Les banques, elles aussi investisseurs institutionnels, se sont donc retrouvées avec de l'argent liquide à investir, et pour l'instant elles ont choisi le crédit à l'habitat. Après avoir pratiqué des taux d'appel afin de relancer le marché immobilier, elles prennent aujourd'hui leur marge ce qui leur permet notamment d'améliorer leurs fonds propres.